Phân tích cổ phiếu NRC Quý 4/2026: Phải thu 92% tài sản, nợ vay quá hạn 300 tỷ

Định giá cổ phiếu NRC Quý 4/2026 phải bắt đầu từ bảng cân đối của CTCP Tập đoàn Bất động sản Quốc gia (HNX: NRC), doanh nghiệp tư vấn, môi giới và hợp tác đầu tư dự án bất động sản. Phải thu ngắn và dài hạn là 1.779,8 tỷ đồng, bằng 92,2% tổng tài sản 1.930,5 tỷ, trong khi bảng cân đối ghi dự phòng phải thu ngắn hạn chỉ 0,4 tỷ.

Vay là 263,3 tỷ, trong đó 216,1 tỷ đã quá hạn gốc, cộng 84,0 tỷ lãi quá hạn. Tiền và tương đương tiền còn 0,8 tỷ, và báo cáo kiểm toán, soát xét đều có đoạn nhấn mạnh nghi ngờ về khả năng hoạt động liên tục.

Giá cổ phiếu Bất động sản Quốc gia đóng cửa phiên 05/11/2026 là 4.500 đồng, vốn hoá 416,7 tỷ đồng, P/B 0,40 lần, thấp hơn 35,7% so với đỉnh đóng cửa 7.000 đồng ngày 26/06/2026. Bài đi từ biến động giá sang lợi nhuận, phải thu, nợ vay, cổ đông, rồi so sánh cùng ngành, định giá và kỹ thuật.

Cảnh báo: giá tăng 20,7% trong 3 phiên rồi giảm 35,7% trong 55 phiên, và lợi nhuận chín tháng chủ yếu là hoàn nhập dự phòng. Chưa có nguyên nhân nào của hai nhịp giá được xác nhận. Bài chỉ nêu các công bố trong khung thời gian đó, không suy đoán nguyên nhân.

Biến động giá bất thường

Giá cổ phiếu Bất động sản Quốc gia đi ngang 5.800 đồng từ 10/06 đến 23/06/2026, rồi đóng cửa 6.300, 6.700 và 7.000 đồng trong ba phiên liên tiếp 24/06 đến 26/06, tăng 20,7%. Phiên 29/06 giá mở cửa 7.700 đồng, cũng là giá cao nhất phiên, và đóng cửa 6.800 đồng.

Từ đỉnh đóng cửa 7.000 đồng, giá về 4.600 đồng ngày 30/07 (giảm 34,3%) và chạm đáy đóng cửa 4.500 đồng ngày 16/09, giảm 35,7% sau 55 phiên. VN-Index từ 26/06 đến 30/07 giảm 6,8%. Từ đầu năm giá NRC giảm 23,7%, VN-Index giảm 2,5%.

Khối lượng trung bình 60 phiên trước 24/06 là 1,02 triệu cổ phiếu mỗi phiên. Ba phiên tăng giá khớp từ 2,0 đến 2,5 triệu, còn phiên 21/07 khớp 7,76 triệu, nhiều nhất từ 25/05/2026 tới nay.

Các công bố của NRC trong khung thời gian này:

Trong các công bố trên, chưa có nguyên nhân nào của biến động giá được xác nhận. Nhịp tăng cuối tháng 06 là chưa giải thích được, còn nhịp giảm cuối tháng 07 trùng với đợt bán của cổ đông lớn ở mục Cổ đông.

Định giá cổ phiếu NRC: quy mô

Công ty cổ phần Tập đoàn Bất động sản Quốc gia (NRC) niêm yết trên HNX từ 05/04/2018 với giá tham chiếu ngày đầu 21.000 đồng. Vốn điều lệ 925,98 tỷ đồng ứng với 92.597.762 cổ phiếu, vốn hoá theo giá 4.500 đồng là 416,7 tỷ đồng.

Công ty từng mang tên Netland, Tập đoàn Danh Khôi (12/2020), Tập đoàn NRC (07/2025) và tên hiện nay từ 06/07/2026. Theo thuyết minh BCTC, ngành nghề chính là dịch vụ tư vấn, môi giới và kinh doanh bất động sản; tập đoàn có 63 nhân viên, so với 56 cuối 2025.

Quý III/2026 doanh thu thuần là 61,3 tỷ đồng, giảm 46,0% so với cùng kỳ. Lãi gộp 3,7 tỷ, biên lãi gộp 6,0% so với 6,2% quý III/2025.

Chín tháng doanh thu 200,6 tỷ (tăng 60,7%), lợi nhuận trước thuế 20,7 tỷ (giảm 38,8%) và lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ 17,6 tỷ (giảm 29,7%). Tổng tài sản 1.930,5 tỷ, giảm 39,8 tỷ từ đầu năm.

Các công ty con trong BCTC hợp nhất cuối quý III:

• CTCP Đầu tư và Phát triển NRC Property (trước là Danh Khôi TK), 85,69% so với 49,90% đầu năm, kinh doanh bất động sản.
• CTCP Bất động sản Netland, 99,88%, kinh doanh bất động sản.
• Công ty TNHH Đầu tư Nông nghiệp Công nghệ cao NRC, 100%, và CTCP Nagri Trading, 80%, thành lập 15/05/2026, đều bán buôn nông sản.
• Công ty TNHH NRC Pharma, vốn đăng ký 50 tỷ đồng, NRC chưa góp vốn.
• Đã thoái: CTCP DKTK Thuận An (50,66%) và Công ty TNHH Nông nghiệp Công nghệ cao AG (hoàn tất ngày 27/07/2026).

Năm 2021 doanh thu của Bất động sản Quốc gia là 444 tỷ đồng và lợi nhuận cổ đông mẹ 197,6 tỷ. Năm 2023 doanh thu chỉ 4,6 tỷ, năm 2024 lỗ 137,2 tỷ, năm 2025 lãi 8,8 tỷ.

Các chỉ số bốn quý tới Q3/2026:

• EPS 14,7 đồng, BVPS 11.167 đồng.
• P/E 306 lần, P/B 0,40 lần.
• ROE 0,13%.

Lợi nhuận quý III đến từ đâu

Lợi nhuận trước thuế quý III/2026 của Bất động sản Quốc gia là 3,1 tỷ đồng, so với 28,2 tỷ cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ 5,9 tỷ (giảm 74,8%) cao hơn lợi nhuận trước thuế vì thuế thu nhập có khoản ghi có 2,9 tỷ, nhờ thuế hoãn lại.

Cầu nối giảm 25,1 tỷ qua các bước:

• Chi phí quản lý −28,6 tỷ: quý III/2025 có hoàn nhập dự phòng phải thu 33,5 tỷ, quý III/2026 chỉ 4,8 tỷ.
• Doanh thu giảm −3,2 tỷ và biên lãi gộp −0,1 tỷ.
• Thu nhập tài chính +7,3 tỷ (8,0 tỷ quý III/2026), thuyết minh ghi hoàn tất chuyển nhượng toàn bộ vốn tại Công ty TNHH Nông nghiệp Công nghệ cao AG.
• Chi phí tài chính −3,0 tỷ: lãi vay 8,9 tỷ so với 5,8 tỷ.
• Lợi nhuận khác +2,6 tỷ vì quý III/2025 có 2,6 tỷ chi phí phạt và chậm nộp.

Doanh thu tư vấn quý III/2026 là 60,0 tỷ, bằng 97,8% doanh thu; quý III/2025 là 77,7 tỷ, kèm 34,6 tỷ doanh thu hàng hoá. Giá vốn dịch vụ khác 57,5 tỷ, nên lãi gộp từ tư vấn chỉ 2,5 tỷ so với 5,8 tỷ.

Trong quý, bên liên quan CTCP Đầu tư Danh Khôi Holdings (cùng thành viên quản lý chủ chốt với NRC) phát sinh 57,35 tỷ phải trả cho dịch vụ tư vấn. Phải trả người bán là bên liên quan cuối quý III là 130,0 tỷ, trong đó 129,5 tỷ của Danh Khôi Holdings, so với 0,8 tỷ đầu năm.

Hoàn nhập dự phòng và lợi nhuận

Chín tháng 2026 Bất động sản Quốc gia hoàn nhập dự phòng phải thu 17,1 tỷ đồng: quý I là 12,4 tỷ, quý III là 4,8 tỷ. Con số này bằng 82,9% lợi nhuận trước thuế chín tháng 20,7 tỷ.

Bỏ khoản hoàn nhập, lợi nhuận trước thuế chín tháng còn 3,5 tỷ và quý III là âm 1,7 tỷ. Thuyết minh nêu khoản hoàn nhập ghi nhận theo số công nợ quá hạn đã trích lập dự phòng và đã được thu nợ trong kỳ.

Giải trình lợi nhuận quý III của công ty (30/10/2026) nêu cùng nguyên nhân: khoản hoàn nhập dự phòng ở báo cáo riêng giảm 85,7% so với cùng kỳ. Quý III/2025 hoàn nhập 33,5 tỷ, quý II/2025 hoàn nhập 25,5 tỷ.

Phải thu chiếm 92% tài sản

Bất động sản Quốc gia có phải thu ngắn hạn 496,0 tỷ và dài hạn 1.283,8 tỷ, tổng 1.779,8 tỷ đồng, bằng 92,2% tài sản. Tỷ trọng này là 87,0% cuối 2025 và 92,0% cuối quý I/2026.

Bảng cân đối ghi dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi 0,4 tỷ cuối quý III, so với 27,4 tỷ đầu năm; thuyết minh V.4 ghi tổng dự phòng phải thu khác 14,6 tỷ, trong đó 4,8 tỷ cho bên liên quan. Dù theo số nào, dự phòng không quá 0,8% phải thu.

Phải thu khách hàng tăng từ 10,7 tỷ lên 154,4 tỷ trong chín tháng, trong khi tiền chỉ 0,8 tỷ.

Các khoản lớn theo thuyết minh BCTC:

• IDK Bất động sản 579,7 tỷ: hợp đồng hợp tác kinh doanh ngày 10/03/2026 cho dự án chung cư cao tầng ở Phân khu 4, khu đô thị du lịch sinh thái Nhơn Hội.
• VHR 234,2 tỷ: ký quỹ 179,2 tỷ để được độc quyền phát triển dự án Welltone Luxury Residence (Nha Trang) và 55,0 tỷ phải thu phí tư vấn.
• ABFAST 198,0 tỷ: hợp tác đầu tư Khu D của dự án khu nhà ở Đại Nam, phường Bình Dương (TP.HCM).
• NTR 159,9 tỷ: hợp tác dự án khu đô thị sinh thái Nhơn Hội, phân khu 4 (hạng mục HH-2-1, HH-2-2, HH-2-3), tỉnh Gia Lai.
• Aries 184,5 tỷ: 150,0 tỷ hợp tác dự án khu đô thị tại Tây Ninh (hợp đồng ngày 30/06/2026) và 34,5 tỷ phí tư vấn.
• Tân Tiến 147,8 tỷ: thu từ thanh lý hợp đồng hợp tác dự án Khu du lịch The Balé Mũi Né ngày 31/07/2026.
• Châu Á (Cotec Asia) 123,2 tỷ: đặt cọc và góp vốn dự án Blue Sapphire Cotec Resort.

Hai khoản ở Nhơn Hội (IDK và NTR) là 739,6 tỷ, bằng 41,6% phải thu. Khoản hợp tác kinh doanh với Danh Khôi Holdings giảm từ 509,3 tỷ đầu năm xuống 1,5 tỷ, trong khi phải thu hợp tác dài hạn tăng thêm 571,9 tỷ lên 1.117,6 tỷ.

Phải thu khách hàng 154,4 tỷ gồm VHR 55,0 tỷ, Aries 34,5 tỷ, ông Nguyễn Đình Trí 31,7 tỷ và bà Hà Thị Kim Thanh 16,0 tỷ. Các hợp đồng với Aries, ông Trí và bà Thanh đều là dịch vụ tìm đối tác nhận chuyển nhượng dự án, vốn hoặc cổ phần.

Nợ vay quá hạn và thanh toán

Vay và nợ thuê tài chính của Bất động sản Quốc gia là 263,3 tỷ đồng cuối quý III, giảm từ 295,3 tỷ đầu năm. Trong đó 216,1 tỷ (82,1%) là gốc quá hạn: toàn bộ trái phiếu NRCH2123002 và khoản vay BIDV chi nhánh Tân Bình.

Trái phiếu NRCH2123002 phát hành 29/12/2021, giá trị 200 tỷ, lãi 11% mỗi năm, đáo hạn 12/2024, còn 158,3 tỷ sau khi mua lại 41,7 tỷ. Vay Vietcombank 43,6 tỷ chưa quá hạn, vay cá nhân 3,7 tỷ.

Tài sản bảo đảm cho trái phiếu và khoản vay BIDV theo thuyết minh là đất ở khu đô thị Nhơn Hội thuộc sở hữu của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt. Khoản vay Vietcombank được bảo đảm bằng bất động sản đầu tư tại 1589 đường 3/2 (TP.HCM), giá trị còn lại 65,6 tỷ.

Gốc quá hạn giảm từ 231,5 tỷ xuống 216,1 tỷ, còn lãi quá hạn tăng từ 76,2 tỷ lên 84,0 tỷ (13,8 tỷ vay ngân hàng và 70,1 tỷ trái phiếu). Chi phí lãi vay quý III là 8,9 tỷ, tăng 52,3% so với cùng kỳ.

Thuế phải nộp cuối quý III là 101,0 tỷ, trong đó thuế thu nhập doanh nghiệp 76,5 tỷ. Chi phí phải trả có 46,2 tỷ tiền chậm nộp thuế.

Nợ ngắn hạn 689,2 tỷ vượt tài sản ngắn hạn 516,0 tỷ 173,2 tỷ, hệ số thanh toán hiện hành 0,75 lần. Nợ vay ròng 262,5 tỷ gấp 7,3 lần EBITDA bốn quý 36,2 tỷ.

Kiểm toán, cải chính và xử phạt

Báo cáo kiểm toán năm 2025 của Bất động sản Quốc gia (Moore AISC, ngày 31/03/2026) và báo cáo soát xét sáu tháng 2026 (29/08/2026) đều không đưa ra ý kiến ngoại trừ nhưng nhấn mạnh thuyết minh về hoạt động liên tục. Nợ ngắn hạn vượt tài sản ngắn hạn, công ty vi phạm cam kết thanh toán gốc và lãi trái phiếu, nợ vay, và chưa thanh toán hết thuế, nợ nhà cung cấp.

Ban điều hành lập báo cáo trên cơ sở hoạt động liên tục, dựa vào thư cam kết thanh toán của đối tác hợp tác và các biện pháp: đàm phán tái cấu trúc nợ với bên cho vay và trái chủ, huy động vốn qua nhà đầu tư chiến lược, thu hồi các khoản hợp tác, làm việc với cơ quan thuế và hoàn thành chào bán cổ phiếu riêng lẻ.

Lợi nhuận sau thuế hợp nhất năm 2025 theo báo cáo kiểm toán là 6,69 tỷ đồng, so với 35,53 tỷ ở báo cáo tự lập, gấp 5,3 lần. Công ty giải trình kiểm toán yêu cầu trích lập thêm dự phòng phải thu và hoãn ghi nhận khoản bồi thường do đối tác vi phạm hợp đồng.

Ngày 26/08/2026 Thanh tra Chứng khoán Nhà nước ban hành quyết định 480/QĐ-XPHC, công bố ngày 28/08. Ngày 08/09/2026 công ty công bố cải chính chỉ tiêu lợi nhuận sau thuế năm 2025 là 6.688.665.510 đồng theo quyết định này.

Về thuế, quyết định 5577/QĐ-XPHC ngày 01/07/2026 (kiểm tra thuế các kỳ 2020 đến 2022) phạt 27,3 triệu đồng, truy thu 136,7 triệu và tính tiền chậm nộp 66,1 triệu đồng đến ngày 29/06/2026. Công ty đã nộp bổ sung 230,1 triệu đồng.

Dòng tiền kinh doanh và đầu tư

Chín tháng 2026 dòng tiền thuần từ kinh doanh của Bất động sản Quốc gia là +545,8 tỷ đồng, nhờ phải thu giảm 533,0 tỷ, chủ yếu ở quý I. Cùng kỳ công ty chi 520,0 tỷ đầu tư góp vốn vào đơn vị khác.

Lãi vay đã trả chín tháng là 18,0 tỷ và thuế thu nhập đã nộp 1,2 tỷ. Tiền cuối quý III là 0,8 tỷ, so với 1,9 tỷ đầu năm.

Cổ đông, pha loãng và thanh khoản

Trước 21/07/2026 cổ đông lớn nhất của Bất động sản Quốc gia là bà Hà Thị Kim Thanh với 15,26% vốn theo báo cáo sở hữu; BCTC ghi bà góp 151,4 tỷ đồng (16,35%) đầu năm. Danh sách cổ đông trong dữ liệu có CTCP Đầu tư Pixi 4,91% (cập nhật 05/10/2025) và Chủ tịch HĐQT Lê Thống Nhất 2.706.957 cổ phiếu (2,92%).

Bà Hà Thị Kim Thanh, trước đó giữ 14.127.467 cổ phiếu (15,26%), bán 9.907.700 cổ phiếu trong sáu phiên theo các báo cáo sở hữu nộp UBCKNN:

• 21/07: bán 1.907.700, còn 13,20%; 22/07: bán 400.000, còn 12,77%.
• 23/07: bán 1.600.000, còn 11,04%; 24/07: bán 2.000.000, còn 8,88%.
• 27/07: bán 2.000.000, còn 6,72%; 28/07: bán 2.000.000, còn 4,56%.

Sáu phiên này có tổng khối lượng giao dịch 23,9 triệu cổ phiếu theo dữ liệu giá. Nhóm người có liên quan của bà Thanh còn 4,96% ngày 07/08, và danh sách cổ đông ngày 18/08/2026 ghi bà Thanh giữ 1.890.267 cổ phiếu (2,04%).

Giá trị khớp trung bình 5,4 tỷ đồng mỗi phiên từ 11/2025, cao nhất 10,4 tỷ tháng 07/2026 và chỉ 1,9 tỷ tháng 10/2026. Tỷ lệ cổ phiếu tự do chuyển nhượng 80%.

Khối ngoại và tự doanh

Khối ngoại giữ khoảng 6,0% vốn của Bất động sản Quốc gia ngày 30/09/2025, rồi bán ròng 34,1 tỷ đồng trong quý IV/2025. Nay tỷ lệ còn 0,15%, room còn lại 46.160.387 trên 46.298.881 cổ phiếu.

Khối ngoại bán ròng 0,3 tỷ trong 30 phiên và 0,2 tỷ trong 90 phiên gần nhất, bán ròng 1,8 tỷ từ 06/11/2025. Luỹ kế từ khi niêm yết (05/04/2018) là bán ròng 23,2 tỷ; dữ liệu tới phiên 05/11/2026.

Dữ liệu tự doanh chỉ có 10 dòng, từ 05/07/2022 đến 27/09/2023, không có số liệu sau mốc này nên bài không phân tích.

So sánh cùng ngành

Bất động sản Quốc gia được so với bảy doanh nghiệp bất động sản niêm yết HOSE và HNX có tài sản 1.100 đến 2.300 tỷ đồng và doanh thu quý mỏng so với tài sản: HAR, NDN, LGL, VRC, VPH, NTL và API. Nhóm không có các mã đang bàn giao dự án với doanh thu quý hàng trăm tỷ.

P/B của NRC là 0,40 lần, so với trung vị nhóm 0,44 lần (từ 0,22 lần của HAR đến 0,94 lần của NTL). ROE bốn quý 0,13% so với trung vị 0,04%; ba trong bảy mã lỗ trong bốn quý.

Vay trên vốn chủ 0,25 lần thấp hơn trung vị 0,35 lần, nhưng 82,1% khoản vay đã quá hạn gốc. Biên lãi gộp bốn quý 16,1% so với 29,8%.

Cùng ngành bất động sản, HODL.VN có bài Phân tích cổ phiếu HDC và Phân tích cổ phiếu VPI.

Định giá cổ phiếu NRC: P/B

Định giá Bất động sản Quốc gia dựa vào giá trị sổ sách, không dựa vào P/E hay DCF. Lợi nhuận bốn quý chỉ 1,4 tỷ nên P/E 306 lần không có ý nghĩa, còn doanh thu chủ yếu là phí tư vấn từng hợp đồng, không có dòng tiền lặp lại để dự phóng.

BVPS là 11.167 đồng (vốn chủ cổ đông mẹ 1.034 tỷ chia 92,6 triệu cổ phiếu). Công thức:

Giá 4.500 đồng cao hơn 5 và thấp hơn 6 trong 11 phép tính, dải từ 1.556 đến 8.685 đồng. P/B trung vị nhóm cho 4.917 đồng; P/B hợp lý theo ROE bền vững 5% cho 2.482 đồng, theo 8% cho 6.204 đồng.

P/B 0,40 lần ngầm định ROE bền vững 6,6% (r 12%, g 3%), trong khi ROE bốn quý là 0,13%. Kế hoạch lợi nhuận trước thuế 2026 là 60 tỷ, chín tháng mới 20,7 tỷ, trong đó 17,1 tỷ là hoàn nhập dự phòng.

Phép thứ hai đặt câu hỏi ngược: giá trị sổ sách còn bao nhiêu nếu một phần phải thu giảm giá trị. Phải thu 1.779,8 tỷ lớn hơn vốn chủ cổ đông mẹ 1.034 tỷ, nên mỗi 10% giảm giá trị làm BVPS giảm khoảng 1.920 đồng.

Giá 4.500 đồng bằng BVPS khi phải thu giảm giá trị 34,7% (43,4% nếu 20% chi phí được trừ thuế). Nếu phải thu giảm giá trị vượt mức này, giá trị sổ sách mỗi cổ phiếu thấp hơn giá đóng cửa.

Thang giá tham chiếu

Thang giá của Bất động sản Quốc gia xếp các phép theo giá trị, kèm giá trị sổ sách 11.167 đồng. Đỉnh đóng cửa 52 tuần là 7.000 đồng ngày 26/06/2026, đáy đóng cửa 4.500 đồng ngày 16/09/2026.

Năm phép nằm dưới giá, từ 1.556 đến 3.478 đồng, và sáu phép trên giá, từ 4.917 đến 8.685 đồng. Giá hiện tại trùng đáy đóng cửa 52 tuần.

Phân tích kỹ thuật

Cổ phiếu NRC của Bất động sản Quốc gia có dữ liệu từ 05/04/2018, nên các nhận định dưới đây dùng nến tuần. Giá 4.500 đồng thấp hơn 35,7% so với đỉnh đóng cửa 52 tuần 7.000 đồng và thấp hơn 85,5% so với đỉnh chu kỳ 5 năm 31.140 đồng ngày 05/11/2021.

Hỗ trợ - Kháng cự

Các vùng tính từ giá cao và giá thấp của nến tuần từ 01/2023, mỗi vùng chứa các đỉnh hoặc đáy swing:

Đáy lớn nhất của chu kỳ là 2.700 đồng ngày 13/09/2024 (đóng cửa), đáy 52 tuần là 4.500 đồng ngày 16/09/2026.

Đường xu hướng tăng nối đáy tuần 13/09/2024 (2.700) với đáy 11/09 và 18/09/2026 (4.400); giá trị ở tuần cuối là 4.533 đồng, giá thấp hơn đường 0,7%. Đường xu hướng giảm nối đỉnh 11/08/2023 (7.400), 18/08/2023 (7.400), 31/10/2025 (7.200) và 08/05/2026 (7.100), giá trị nay 7.110 đồng, cao hơn giá 58,0%.

Nếu giá đóng cửa dưới 4.400 đồng, giá rời vùng hỗ trợ đã giữ từ 06/2025 và vùng 3.600 đến 3.800 đồng nằm kế tiếp.

Fibonacci

Fibonacci kéo theo giá đóng cửa cho nhịp giảm từ đỉnh 7.000 đồng ngày 26/06/2026 xuống đáy 4.500 đồng ngày 16/09/2026. Các mức hồi từ đáy lên:

• 23,6%: 5.090 đồng
• 38,2%: 5.455 đồng
• 50%: 5.750 đồng
• 61,8%: 6.045 đồng
• 78,6%: 6.465 đồng

Giá 4.500 đồng nằm đúng đáy nhịp giảm, chưa hồi. Mức 23,6% (5.090 đồng) nằm trong vùng kháng cự 5.000 đến 5.300 đồng.

Xu hướng EMA

Giá 4.500 đồng dưới cả năm đường EMA tuần:

• EMA10 ở 4.692 đồng, cao hơn giá 4,3%.
• EMA20 ở 4.970 đồng, cao hơn giá 10,4%.
• EMA50 ở 5.367 đồng, cao hơn giá 19,3%.
• EMA100 ở 5.572 đồng, cao hơn giá 23,8%.
• EMA200 ở 6.706 đồng, cao hơn giá 49,0%.

Các đường xếp tăng dần từ EMA10 lên EMA200, tức xu hướng giảm trung hạn. EMA20 cắt xuống EMA50 ngày 07/08/2026 sau lần cắt lên ngày 28/02/2025; EMA50 cắt xuống EMA200 ngày 04/11/2022 và chưa cắt lên lại.

RSI và động lượng

RSI(14) tuần ở 36,2, sau mức cao 64,7 ngày 03/07/2026. Sáu tuần gần nhất RSI trong khoảng 36,2 đến 39,2, chưa vào vùng quá bán dưới 30.

MACD tuần ở −356, dưới đường tín hiệu −345, histogram âm 11. MACD cắt xuống tín hiệu ngày 17/07/2026 sau lần cắt lên ngày 26/06/2026.

Lịch sự kiện cần theo dõi

Sáu mốc cần theo dõi với Bất động sản Quốc gia:

Kết luận

Bất động sản Quốc gia (NRC) có phải thu 1.779,8 tỷ đồng, bằng 92,2% tài sản, và vay quá hạn gốc 216,1 tỷ cộng lãi 84,0 tỷ. Lợi nhuận trước thuế chín tháng 20,7 tỷ gồm 17,1 tỷ hoàn nhập dự phòng, còn tiền chỉ 0,8 tỷ.

Về giá, P/B 0,40 lần gần trung vị nhóm 0,44 lần, và giá 4.500 đồng ứng với phải thu giảm giá trị khoảng 35% hoặc ROE bền vững 6,6% so với ROE bốn quý 0,13%. Giá từng đạt 7.000 đồng ngày 26/06/2026 mà chưa có nguyên nhân nào được xác nhận.

Dự báo xu hướng

Xu hướng tuần của cổ phiếu Bất động sản Quốc gia vẫn là giảm: giá dưới cả năm đường EMA tuần, MACD dưới đường tín hiệu và RSI 36,2 chưa vào vùng quá bán. Giá đang nằm trong vùng hỗ trợ 4.400 đến 4.500 đồng và sát đường xu hướng tăng 4.533 đồng.

Phía trên, giá cần vượt vùng 5.000 đến 5.300 đồng (trùng Fibonacci 23,6%) rồi vùng 5.455 đồng (Fibonacci 38,2%) để xu hướng đổi chiều. Phía dưới, đóng cửa dưới 4.400 đồng đưa giá về vùng 3.600 đến 3.800 đồng.