Phân tích cổ phiếu HDC Quý 4/2026: Lãi chín tháng nhờ khoản ngoài lõi, dòng tiền kinh doanh âm 534 tỷ

Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HDC, Hodeco, sàn HOSE) phát triển bất động sản nhà ở, khu đô thị và đất nền, nên định giá cổ phiếu HDC Quý 4/2026 phải tách lãi của hoạt động kinh doanh khỏi khoản thu một lần. Lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ quý III/2026 là 62,6 tỷ đồng, chỉ bằng 11,6% quý III/2025, khi đó có lãi bán cổ phần 696,4 tỷ.

Chín tháng 2026, lãi gộp 171,4 tỷ không đủ trả chi phí bán hàng, quản lý và chi phí tài chính. Phần dương của lợi nhuận trước thuế 206,5 tỷ đến từ thu nhập tài chính 95,8 tỷ và lợi nhuận khác 149,0 tỷ.

Giá đóng cửa phiên 05/11/2026 là 13.000 đồng, ứng với P/B 1,00 lần và P/E 15,5 lần. Trung vị tám công ty bất động sản so sánh có P/B 0,53 lần.

Định giá cổ phiếu HDC: quy mô

Cổ phiếu Hodeco niêm yết trên HOSE. Vốn điều lệ 2.297,1 tỷ đồng, tương ứng 229,71 triệu cổ phiếu sau đợt trả cổ tức bằng cổ phiếu 15% trong quý III/2026.

Vốn hoá theo giá 13.000 đồng là 2.986 tỷ đồng. Tổng tài sản 5.766 tỷ, nợ phải trả 2.746 tỷ (47,6% tài sản), vốn chủ sở hữu 3.020 tỷ, trong đó lợi ích cổ đông thiểu số 48 tỷ.

Các chỉ số bốn quý tới Q3/2026:

• Doanh thu 634 tỷ, lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ 192,9 tỷ.
• ROE 6,6%, biên gộp 32,1%.
• EPS 840 đồng, BVPS 12.936 đồng.
• P/E 15,5 lần, P/B 1,00 lần.

Doanh thu năm 2025 là 456,5 tỷ, thấp hơn 44,6% so với 824,5 tỷ năm 2019. Lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ năm 2025 là 639,1 tỷ, gấp 4,4 lần năm 2019, và 537,9 tỷ trong số đó ghi nhận ở quý III/2025.

Lợi nhuận quý III đến từ đâu

Doanh thu quý III/2026 của Hodeco là 116,0 tỷ đồng, tăng 13,7% so với cùng kỳ và 22,9% so với quý II. Lãi gộp 20,1 tỷ, tăng 16,8%, biên gộp 17,3% so với 16,9% cùng kỳ.

Lãi gộp tăng 2,9 tỷ, trong đó doanh thu đóng góp 2,4 tỷ và biên gộp 0,5 tỷ. Biên gộp từng quý dao động từ 13,3% tới 53,8% (quý I/2026) vì phụ thuộc vào dự án bàn giao.

Lợi nhuận trước thuế giảm từ 673,1 xuống 69,8 tỷ. Cầu nối gồm:

• Thu nhập tài chính −607,4 tỷ, vì quý III/2025 có lãi chuyển nhượng cổ phần Công ty Đại Dương Vũng Tàu 696,4 tỷ, quý III/2026 chỉ 78,2 tỷ.
• Chi phí tài chính −23,1 tỷ, lãi từ công ty liên kết −15,1 tỷ.
• Lợi nhuận khác +42,7 tỷ, chủ yếu là đền bù đất dự án 40,7 tỷ.
• Lãi gộp +2,9 tỷ, chi phí bán hàng và quản lý −3,2 tỷ.

Chi phí lãi vay quý III là 43,4 tỷ, gấp 2,2 lần lãi gộp 20,1 tỷ và gấp 2,3 lần quý III/2025 (19,1 tỷ). Chi phí bán hàng và quản lý 30,8 tỷ.

Chín tháng 2026, lãi gộp 171,4 tỷ trừ chi phí bán hàng và quản lý 82,6 tỷ, trừ chi phí tài chính 127,1 tỷ, cộng kết quả công ty liên kết 0,1 tỷ, cho kết quả âm 38,3 tỷ. Lãi vay bằng 74,1% lãi gộp.

Lợi nhuận trước thuế 206,5 tỷ có ba khoản ngoài lõi:

• Lãi bán cổ phần 78,2 tỷ trong thu nhập tài chính 95,8 tỷ.
• Lợi nhuận khác quý II 108,8 tỷ, từ việc xác định lại tiền sử dụng đất dự án The Light City.
• Lợi nhuận khác quý III 40,4 tỷ, từ đền bù đất dự án.

Ba khoản này cộng 227,2 tỷ, lớn hơn lợi nhuận trước thuế. Thiếu chúng, chín tháng đã lỗ khoảng 20,7 tỷ trước thuế.

Tồn kho, dở dang và tiền khách trả trước

Hàng tồn kho của Hodeco cuối quý III/2026 là 1.503 tỷ đồng, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang dài hạn 2.381 tỷ. Cộng lại 3.884 tỷ, bằng 67% tổng tài sản.

Chi phí dở dang tăng từ 1.384 tỷ cuối Q1/2025 lên 2.381 tỷ, tức tăng 72%. Cuối quý II, dở dang tập trung ở khu nhà ở Long Điền (803 tỷ), khu đô thị Cỏ Mây (718 tỷ) và khu đô thị Phước Thắng (527 tỷ).

Tồn kho cuối quý II chủ yếu ở The Light City (946 tỷ) và chung cư Ecotown Phú Mỹ (126 tỷ). Tồn kho bằng 0,51 lần vốn chủ cổ đông mẹ, sát trung vị nhóm 0,48 lần.

Người mua trả tiền trước ngắn hạn chỉ 283,5 tỷ đồng, bằng 18,9% tồn kho và thấp hơn 372,9 tỷ cuối 2025. Trả trước cho người bán ngắn hạn 283,9 tỷ, phải thu ngắn hạn 861,2 tỷ, bằng 14,9% tổng tài sản.

Vay nợ và dòng tiền

Hodeco có vay ngắn hạn 962,6 tỷ, vay dài hạn 625,2 tỷ và trái phiếu chuyển đổi 499,4 tỷ cộng 2.087 tỷ đồng, bằng 70,2% vốn chủ cổ đông mẹ. Tiền và đầu tư ngắn hạn chỉ 57,7 tỷ, nên vay ròng 2.030 tỷ.

Vay ngắn hạn gấp 16,7 lần tiền và đầu tư ngắn hạn. Vay trên vốn chủ 0,70 lần, gấp 2,2 lần trung vị nhóm 0,32.

Trái phiếu chuyển đổi 499,4 tỷ có lãi cố định 10%/năm, kỳ hạn hai năm từ tháng 12/2025. Lãi vay bốn quý là 156,7 tỷ; việc chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu sẽ pha loãng cổ đông hiện hữu.

Dòng tiền kinh doanh:

• Âm 1.016,8 tỷ năm 2025, trong đó quý III và quý IV cộng âm 1.041 tỷ khi tồn kho và dở dang tăng.
• Âm 534,0 tỷ chín tháng 2026, gồm 276,2 tỷ quý I, 135,0 tỷ quý II và 122,8 tỷ quý III.
• Quý I/2026 đã nộp thuế thu nhập doanh nghiệp 168,5 tỷ.

Chín tháng, công ty bù bằng bán các khoản đầu tư 296,1 tỷ và vay ròng âm 113,3 tỷ (vay 803,8 tỷ, trả 917,1 tỷ). Tiền cuối kỳ giảm từ 498,8 tỷ cuối 2025 xuống 20,6 tỷ.

Cổ đông và thanh khoản

Tỷ lệ cổ phiếu Hodeco tự do chuyển nhượng là 85%. Ông Đoàn Hữu Thuận, Chủ tịch HĐQT, nắm 9,00% vốn; ông Lê Viết Liên, Tổng Giám đốc, nắm 3,49% và ông Đoàn Hữu Hà Vinh, Phó Chủ tịch HĐQT, nắm 1,89%.

Ba lãnh đạo cộng 14,38% vốn. Cả tám cổ đông lớn trong dữ liệu đều là cá nhân, cổ đông nước ngoài giữ 1,83% vốn, giới hạn 49% (xem room ngoại) còn trống 47,17%.

Giá trị khớp trung bình mỗi phiên giảm từ 174,0 tỷ đồng tháng 10/2025 xuống 10,6 tỷ tháng 09/2026. Tháng 11/2026, bốn phiên đầu đạt 63,4 tỷ.

Phiên 05/11/2026 giá dao động từ 12.750 đến 13.450 đồng rồi đóng cửa 13.000 đồng, khối lượng 6,19 triệu cổ phiếu, gấp 2,5 lần trung bình 20 phiên.

Khối ngoại và tự doanh

Khối ngoại bán ròng 146,9 tỷ đồng cổ phiếu Hodeco trong 12 tháng tới 05/11/2026, gồm mua 762,2 tỷ và bán 909,1 tỷ. Họ mua ròng 105 phiên và bán ròng 144 phiên trên 249 phiên.

Theo quý, khối ngoại mua ròng 96,4 tỷ quý III/2025 rồi bán ròng 139,1 tỷ quý IV/2025, 45,8 tỷ quý I/2026, 12,9 tỷ quý II và 7,2 tỷ quý III. Phiên bán ròng lớn nhất là 11/11/2025, 38,4 tỷ; phiên mua ròng lớn nhất là 29/04/2026, 19,5 tỷ.

Bốn phiên 02/11 đến 05/11/2026, khối ngoại bán ròng 18,3 tỷ trong khi giá tăng 15,6% từ 11.250 lên 13.000 đồng. Luỹ kế 12 tháng thấp nhất âm 149,7 tỷ ngày 21/09/2026.

Dữ liệu tự doanh chỉ có 38 phiên trong 12 tháng, phiên cuối 21/09/2026, mua ròng 4,7 tỷ cả giai đoạn. Số này quá ít để rút xu hướng.