Phân tích cổ phiếu AAV Quý 4/2026: Bán mảng xăng dầu, nợ vay 608,5 tỷ đồng và lỗ chín tháng 19,3 tỷ

Định giá cổ phiếu AAV Quý 4/2026 bắt đầu từ một thay đổi lớn của CTCP AAV Group (UPCoM: AAV), doanh nghiệp đầu tư phát triển khu dân cư tại Hải Phòng: ngày 15/09/2026 công ty chuyển nhượng toàn bộ 80% vốn tại Công ty cổ phần Phát triển Huy Ngân, đơn vị kinh doanh xăng dầu, mảng chiếm 99,6% doanh thu năm 2025. Doanh thu quý III/2026 vẫn đạt 98,9 tỷ đồng, nhưng lãi gộp chỉ 1,5 tỷ và lợi nhuận cổ đông mẹ âm 3,5 tỷ.

Giá đóng cửa phiên 09/11/2026 là 5.800 đồng, vốn hoá 400,1 tỷ đồng, P/B 0,58 lần. Phía sau mức giá đó là khoản vay 608,5 tỷ đồng, 809,6 tỷ đồng vốn nằm trong dự án dở dang và dòng tiền kinh doanh chín tháng âm 259,0 tỷ.

Bài đi từ kết quả quý III sang việc bán Huy Ngân, nợ vay, phải thu bên liên quan, cổ đông, so sánh cùng ngành, định giá và kỹ thuật.

Cảnh báo: giá từng tăng 50% trong 10 phiên rồi mất 35,6% từ đỉnh, và bài không xác định được nguyên nhân. Doanh thu của AAV đến từ mảng xăng dầu vừa chuyển nhượng, còn khoản vay đã vượt 600 tỷ đồng.

Cảnh báo: biến động giá bất thường

Giá cổ phiếu của CTCP AAV Group (UPCoM: AAV) có bốn nhịp lớn trong tháng 03 và 04/2026 mà bài không xác định được nguyên nhân:

• Từ 20/03 đến 03/04 giá tăng 50,0%, từ 6.000 lên 9.000 đồng trong 10 phiên, khi VN-Index chỉ tăng 2,2%. Khối lượng khớp bình quân giai đoạn này là 1,09 triệu cổ phiếu mỗi phiên, gấp 4,6 lần mức 235 nghìn từ tháng 07/2026.
• Từ 03/04 đến 10/04 giá giảm 21,1% xuống 7.100 đồng trong 5 phiên.
• Từ 10/04 đến 21/04 giá hồi 26,8% lên 9.000 đồng trong 7 phiên.
• Từ 21/04 đến 24/04 giá giảm 20,0% xuống 7.200 đồng trong 3 phiên.

Cùng giai đoạn, công ty ký BCTC kiểm toán năm 2025 ngày 30/03/2026, rồi chuyển giao dịch từ HNX sang UPCoM: ngày hủy niêm yết 15/05 và ngày giao dịch đầu tiên trên UPCoM 26/05/2026 với giá 6.800 đồng. Bài không xác định được mối liên hệ giữa các mốc này với bốn nhịp giá.

Từ đỉnh đóng cửa 9.000 đồng giá còn 5.800 đồng, giảm 35,6%; từ đầu năm giá giảm 7,9% so với VN-Index giảm 3,9%. Nhịp giảm 20,0% trong ba phiên cho thấy giá có thể đổi mạnh trong thời gian rất ngắn.

Quy mô và hoạt động của AAV Group

CTCP AAV Group (UPCoM: AAV) là doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản, trước đây tên CTCP Việt Tiến Sơn Địa ốc, trụ sở tại phường Trần Hưng Đạo, Hải Phòng, giao dịch trên HNX từ 25/06/2018 và trên UPCoM từ 26/05/2026. Vốn điều lệ 689,9 tỷ đồng ứng với 68,99 triệu cổ phiếu, vốn hoá theo giá 5.800 đồng là 400,1 tỷ đồng.

Lợi nhuận cổ đông mẹ âm ba năm liên tiếp: 16,9 tỷ năm 2023, 15,7 tỷ năm 2024 và 21,5 tỷ năm 2025. Cuối quý III/2026 AAV Group chỉ còn một công ty con hợp nhất là CTCP AAV Land (sở hữu 76,96%, kinh doanh bất động sản) và một công ty liên kết là CTCP Trồng rừng AAV (40%, vốn 20 tỷ đồng).

Chi phí dự án dở dang dài hạn của AAV Group là 809,6 tỷ đồng, gồm:

• Dự án khu dân cư phía đông đường Yên Kiều (199.559 m², tổng mức đầu tư hạ tầng theo giấy chứng nhận 214,65 tỷ đồng): 459,2 tỷ, tăng 62,5 tỷ từ đầu năm.
• Dự án khu dân cư phía đông đường Trần Hưng Đạo (89.146 m²): 306,9 tỷ.
• Các dự án khác: 38,5 tỷ.
• Dự án Côn Sơn Resort: 5,0 tỷ, đã chấm dứt ngày 07/09/2026.

Dự án Yên Kiều đã thi công 10 hạng mục hạ tầng đạt 80% đến 90%, còn 4 hạng mục chưa triển khai: đường dây 22kV và trạm biến áp, trạm xử lý nước thải, đảo hồ và cây xanh tập trung, kênh T1 và T2 cùng hai cầu qua kênh T1.

Doanh thu quý III đến từ đâu

CTCP AAV Group có doanh thu thuần quý III/2026 là 98,9 tỷ đồng, tăng 40,9% so với 70,2 tỷ cùng kỳ, nhưng lãi gộp giảm 49,4% xuống 1,5 tỷ đồng. Biên lãi gộp còn 1,5% so với 4,2% quý III/2025.

Giải trình của công ty ghi mức tăng doanh thu đến chủ yếu từ Huy Ngân, đơn vị được hợp nhất cho tới khi AAV thoái vốn ngày 15/09/2026. Cả năm 2025, mảng xăng dầu đóng góp 317,0 tỷ đồng trong 318,4 tỷ đồng doanh thu, tức 99,6%.

Chín tháng 2026 doanh thu đạt 297,5 tỷ đồng, tăng 45,3% so với 204,7 tỷ, trong đó cho thuê bất động sản đầu tư chỉ 0,09 tỷ. Lãi gộp chín tháng 12,1 tỷ bằng 4,1% doanh thu, thấp hơn chi phí bán hàng và quản lý 14,2 tỷ.

Lợi nhuận quý III giảm vì đâu

CTCP AAV Group ghi lỗ trước thuế 3,8 tỷ đồng quý III/2026, so với lãi 34,4 tỷ cùng kỳ; lợi nhuận cổ đông mẹ âm 3,5 tỷ so với lãi 33,4 tỷ.

Cầu nối lợi nhuận trước thuế, giảm 38,2 tỷ qua các bước:

• Thu nhập tài chính −36,0 tỷ, từ 36,4 tỷ xuống 0,3 tỷ.
• Lãi gộp −1,5 tỷ, từ 3,0 tỷ xuống 1,5 tỷ.
• Chi phí tài chính −0,5 tỷ, chi phí bán hàng −0,1 tỷ, lợi nhuận khác −0,3 tỷ.
• Chi phí quản lý +0,3 tỷ.

Khoản 36,4 tỷ của quý III/2025 là thu nhập từ thoái vốn tại CTCP Việt Tiến Sơn theo giải trình của công ty; quý III/2026 không có khoản tương tự. Số quý III/2025 trong bài lấy theo cột so sánh của BCTC hợp nhất quý III/2026, doanh thu 70,2 tỷ, lệch 0,75 tỷ so với số HODL.VN lưu từ trước (69,5 tỷ).

Hai quý khác có chi phí khác lớn: 47,0 tỷ đồng quý IV/2025 và 15,2 tỷ quý II/2026. Thuyết minh BCTC ghi cả năm 2025 có 47,1 tỷ khoản bị phạt, và chín tháng 2026 có 15,9 tỷ tiền phạt chậm nộp.

Chín tháng 2026 lợi nhuận cổ đông mẹ là −19,3 tỷ đồng, so với +32,8 tỷ cùng kỳ 2025 khi lãi thoái vốn Việt Tiến Sơn nằm trong quý III.

Bán Huy Ngân và dừng Côn Sơn Resort

Hai nghị quyết tháng 09/2026 của Hội đồng quản trị CTCP AAV Group thu hẹp phạm vi hoạt động của công ty:

• Ngày 07/09/2026, chấm dứt dự án Côn Sơn Resort (906.800 m², tổng mức đầu tư dự kiến 550,0 tỷ đồng). Nghị quyết nêu lý do là bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, nguồn gốc đất phức tạp và một phần diện tích chồng lấn khu bảo tồn và vùng đệm Khu di tích Côn Sơn - Kiếp Bạc.
• Ngày 15/09/2026, chuyển nhượng toàn bộ 1,28 triệu cổ phiếu (80%, mệnh giá 12,8 tỷ đồng) tại Huy Ngân cho ông Nguyễn Văn Bình, giá theo giá trị sổ sách hoặc chứng thư thẩm định giá.

Huy Ngân là đơn vị kinh doanh xăng dầu, nên từ quý IV/2026 doanh thu hợp nhất chỉ còn cho thuê bất động sản đầu tư (0,09 tỷ trong chín tháng). Báo cáo hợp nhất chín tháng 2026 chỉ có 0,2 tỷ lãi bán các khoản đầu tư.

Trong chín tháng AAV Group cũng thu hồi toàn bộ 15 tỷ đồng vốn góp tại CTCP Xăng dầu APP 1 Thanh Hóa, công ty liên kết sở hữu 42,9% đầu năm.

Nợ vay, dự án dở dang và dòng tiền

CTCP AAV Group có tổng tài sản 1.397,6 tỷ đồng cuối quý III/2026, trong đó dự án dở dang 809,6 tỷ, tức 57,9%. Vay nợ 608,5 tỷ đồng bằng 43,5% tổng tài sản và gấp 80 lần tiền mặt 7,6 tỷ.

Cơ cấu vay cuối quý III/2026:

• Vay dài hạn ngân hàng 518,3 tỷ: VietinBank Chi nhánh Hà Nội 488,2 tỷ và BIDV Chi nhánh Hà Đông 30,0 tỷ.
• Vay ngắn hạn từ cá nhân 90,2 tỷ; không còn vay ngắn hạn ngân hàng.
• Tổng vay tăng 227,0 tỷ (59,5%) so với 381,5 tỷ đầu năm; chi phí lãi vay ghi nhận chín tháng là 1,4 tỷ.

Dòng tiền kinh doanh chín tháng 2026 âm 259,0 tỷ đồng. Khoản phải nộp Nhà nước giảm từ 237,8 tỷ xuống 3,2 tỷ vì AAV Group nộp 253,9 tỷ trong chín tháng, trong đó 195,5 tỷ thuế nhà đất và tiền thuê đất, 57,2 tỷ phí, lệ phí và khoản phải nộp khác.

Vay ròng 227,0 tỷ đồng bù đắp phần âm này: thu vay 345,4 tỷ, trả gốc 118,4 tỷ. Tiền cuối quý III chỉ còn 7,6 tỷ, so với 12,7 tỷ đầu năm.

Khoản trả trước cho người bán đạt 276,5 tỷ đồng, bằng 19,8% tổng tài sản. Công ty TNHH Minata Việt Nam chiếm 206,3 tỷ (đầu năm 105,0 tỷ) theo hai hợp đồng thi công dự án Yên Kiều và Trần Hưng Đạo; Công ty CP Xây dựng và Phát triển Đô thị Tân Dương chiếm 52,7 tỷ.

Phải thu hợp tác đầu tư

CTCP AAV Group có phải thu hợp tác đầu tư dài hạn 239,8 tỷ đồng, bằng 17,2% tổng tài sản và 34,9% vốn chủ cổ đông mẹ. BCTC liệt kê toàn bộ khoản này là phải thu các bên liên quan:

• Công ty TNHH MTV Xây dựng và Thương mại Ngọc Sơn: 79,8 tỷ, từ 150,0 tỷ đầu năm.
• Công ty CP Đầu tư Tân Hà Đô: 85,0 tỷ, từ 90,0 tỷ.
• Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh Thương mại Quốc Tế: 75,0 tỷ, từ 140,0 tỷ.

Chín tháng 2026 đã thu hồi 140,2 tỷ đồng: 70,2 tỷ từ Ngọc Sơn, 65,0 tỷ từ Quốc Tế và 5,0 tỷ từ Tân Hà Đô. Theo thuyết minh bên liên quan, Ngọc Sơn và Quốc Tế là doanh nghiệp có thành viên Hội đồng quản trị Phạm Quang Khánh và chủ tịch Hội đồng quản trị Phạm Thanh Tùng giữ chức danh lãnh đạo.

Các khoản này gắn với ba dự án hợp tác:

• Khu nhà ở Ngọc Sơn (Hải Phòng): tổng mức đầu tư 499,4 tỷ đồng, AAV góp 150 tỷ (30,03%), hoàn thành đến hết 30/06/2027.
• Tổ hợp biệt thự, nhà ở liền kề và nhà dịch vụ thương mại Khu dân cư Cầu Yên (Tứ Kỳ): tổng mức 475 tỷ, AAV góp 35%; hạ tầng hoàn thành, 44 căn đã xây xong tới cuối năm 2025.
• Hạ tầng cụm công nghiệp Can Lộc (Hà Tĩnh) cùng Tân Hà Đô: tổng mức đầu tư 140,2 tỷ.

Cổ đông và thanh khoản

Danh sách cổ đông lớn của CTCP AAV Group gồm bốn cá nhân nắm 39,2% vốn:

• Ông Phạm Quang Khánh, thành viên Hội đồng quản trị: 16.261.920 cổ phiếu, 23,57%, cập nhật 17/08/2026.
• Ông Phạm Thanh Tùng, chủ tịch Hội đồng quản trị: 3.861.520 cổ phiếu, 5,60%, cập nhật 17/08/2026.
• Ông Trần Văn Lý: 3.585.600 cổ phiếu, 5,20%, cập nhật 03/08/2026.
• Ông Lê Việt Hùng: 3.358.500 cổ phiếu, 4,87%, cập nhật 06/11/2025.

Cổ phiếu tự do chuyển nhượng là 75,0%. Nhà đầu tư nước ngoài nắm 0,03% vốn trên giới hạn 49%.

Giá trị khớp trung bình 2,9 tỷ đồng mỗi phiên trong 241 phiên từ 10/11/2025, trung vị 1,7 tỷ; phiên lớn nhất 19,5 tỷ ngày 21/04/2026. Khối lượng trung bình 20 phiên là 89.005 cổ phiếu, 60 phiên là 165.893 cổ phiếu.

Giá giảm 3,3% trong 20 phiên so với VN-Index giảm 0,4%, giảm 4,9% trong 60 phiên (VN-Index giảm 4,4%) và tăng 1,8% trong 250 phiên (VN-Index tăng 3,6%).

Khối ngoại và tự doanh

Khối ngoại gần như vắng mặt ở cổ phiếu AAV của CTCP AAV Group: từ 01/2025 mua bán ròng cộng dồn là −1,07 tỷ đồng, nhỏ hơn 0,3% vốn hoá 400,1 tỷ. Trong 254 phiên có giao dịch, 139 phiên bán ròng và 115 phiên mua ròng.

Khối ngoại bán ròng 0,010 tỷ trong 30 phiên gần nhất, 0,014 tỷ trong 90 phiên và 0,300 tỷ trong 12 tháng. Dữ liệu tự doanh chỉ có vài phiên từ 2022 tới 01/2024 với giá trị gần 0; sau đó chưa có số liệu.

So sánh cùng ngành

Nhóm so sánh của CTCP AAV Group gồm chín doanh nghiệp bất động sản có vốn hoá 240 đến 2.031 tỷ đồng và tổng tài sản 2.000 đến 6.800 tỷ đồng, đã có BCTC quý III/2026: KHG, CKG, TIG, ITC, VPH, API, NTL, KOS và IDJ. Các mã vốn hoá trên 2.100 tỷ như HDC, QCG, ITA bị loại vì khác bậc quy mô.

So với trung vị nhóm, cổ phiếu AAV:

• Có P/B 0,58 lần, cao hơn 53,8%; chỉ NTL (0,96 lần) cao hơn.
• Có ROE âm 10,2%, thấp thứ hai sau IDJ (−11,6%), trong khi trung vị nhóm là 0,7%.
• Có vay trên vốn chủ 0,89 lần, gần gấp đôi trung vị 0,45 lần và cao thứ ba sau API (1,04) và CKG (0,96).

Nhóm giao dịch quanh 0,38 lần giá trị sổ sách dù đa số có lãi nhỏ; AAV được trả giá cao hơn nhóm trong khi lỗ nhiều hơn nhóm.

Định giá theo P/B

CTCP AAV Group có EPS bốn quý âm 1.066 đồng nên P/E không có nghĩa. Bài không dùng DCF vì dòng tiền kinh doanh chín tháng âm 259,0 tỷ đồng và BCTC chưa có doanh thu bán dự án để dự phóng.

Giá trị sổ sách mỗi cổ phiếu (BVPS) là 9.956 đồng, tính từ vốn chủ cổ đông mẹ 686,8 tỷ đồng chia 68,99 triệu cổ phiếu. Các phép tính dưới đây nhân hệ số P/B của nhóm với BVPS:

Giá 5.800 đồng cao hơn cả bốn phép tính theo nhóm, từ 2.419 đến 3.978 đồng (giá cao hơn 45,8% đến 139,8%), và bằng 58,3% giá trị sổ sách. Công thức P/B hợp lý cho biết giá hiện tại ngầm định mức ROE bền vững nào:

Với r = 12% và g = 3% là giả định của HODL.VN, P/B 0,58 lần ngầm định ROE bền vững 8,2%. Đó là mức xấp xỉ ROE cao nhất từng đạt (8,2% năm 2019), trong khi ROE năm 2022 là 0,2%, ba năm 2023 đến 2025 lần lượt âm 2,3%, 2,1% và 3,0%, và bốn quý gần nhất âm 10,2%.

Chất lượng của giá trị sổ sách cũng cần xem: dự án dở dang 809,6 tỷ và phải thu hợp tác đầu tư 239,8 tỷ cộng lại 1.049,4 tỷ, gấp 1,5 lần vốn chủ cổ đông mẹ 686,8 tỷ.

Phân tích kỹ thuật

Giá cổ phiếu AAV của CTCP AAV Group đóng cửa 5.800 đồng ngày 09/11/2026, thấp hơn 35,6% so với đỉnh đóng cửa 52 tuần 9.000 đồng (03/04/2026) và cao hơn 7,4% so với đáy đóng cửa 52 tuần 5.400 đồng (06/02/2026). Từ 01/2023, đỉnh đóng cửa là 9.200 đồng (15/05/2025) và đáy là 3.000 đồng (16/04/2024).

Hỗ trợ - Kháng cự

Các vùng tính từ giá cao, thấp của nến tuần từ 01/2023, mỗi vùng chứa nhiều đỉnh hoặc đáy swing:

Đường xu hướng tăng nối bảy đáy tuần, từ 25/10/2024 (5.200) tới 16/10/2026 (5.600), có giá trị 5.624 đồng ở tuần cuối, thấp hơn giá 3,0%. Đường xu hướng giảm nối ba đỉnh tuần 24/04/2026 (9.400), 29/05/2026 (8.900) và 16/10/2026 (6.600), có giá trị 6.133 đồng, cao hơn giá 5,7%.

Giá đóng cửa dưới đường xu hướng tăng là phá đường nối bảy đáy tuần và đưa giá vào vùng 5.200 đến 5.600. Giá đóng cửa trên đường xu hướng giảm 6.133 đồng đưa giá tới cạnh dưới vùng kháng cự 6.300 đến 6.600.

Fibonacci

Fibonacci kéo theo giá đóng cửa cho nhịp giảm từ đỉnh 9.000 đồng ngày 03/04/2026 xuống đáy 5.800 đồng ngày 23/09/2026, giá hiện tại cũng ở đáy này. Các mức hồi từ đáy lên:

• 23,6%: 6.555 đồng
• 38,2%: 7.022 đồng
• 50%: 7.400 đồng
• 61,8%: 7.778 đồng
• 78,6%: 8.315 đồng

Giá 5.800 đồng chưa hồi nhịp giảm nào. Mức 23,6% nằm trong vùng kháng cự 6.300 đến 6.600 đồng, mức 50% nằm trong vùng 7.200 đến 7.500 đồng.

Xu hướng EMA

Giá 5.800 đồng dưới cả năm đường EMA tuần:

• EMA10 ở 5.982 đồng, cao hơn giá 3,1%.
• EMA20 ở 6.163 đồng, cao hơn giá 6,3%.
• EMA50 ở 6.381 đồng, cao hơn giá 10,0%.
• EMA100 ở 6.469 đồng, cao hơn giá 11,5%.
• EMA200 ở 6.960 đồng, cao hơn giá 20,0%.

Năm đường xếp từ thấp lên cao theo chu kỳ ngắn tới dài, tức xu hướng giảm đồng bộ ở mọi khung. EMA50 nằm dưới EMA200 từ tháng 10/2022 và hai đường chưa cắt lên nhau.

RSI và động lượng

RSI(14) ngày ở 37,2, chưa vào vùng quá bán. Các phiên dưới 30 gần nhất là 04 đến 06/02/2026 (thấp nhất 20,8) và 12/08/2026; RSI trên 70 xuất hiện chín phiên trong tháng 03 và 04/2026, cao nhất 79,4 ngày 03/04.

RSI tuần ở 40,7. Giá giảm 3,3% trong 20 phiên với khối lượng 20 phiên là 89.005 cổ phiếu mỗi phiên, bằng 53,7% mức 60 phiên (165.893).

Lịch sự kiện cần theo dõi

Các mốc dưới đây quyết định kết quả kinh doanh và dòng tiền của CTCP AAV Group những quý tới:

Kết luận

CTCP AAV Group (UPCoM: AAV) vừa bán mảng xăng dầu tạo ra 99,6% doanh thu năm 2025, trong khi lãi gộp chín tháng chỉ 12,1 tỷ đồng và lợi nhuận cổ đông mẹ âm 19,3 tỷ. Quý III/2025 có lãi nhờ thoái vốn Việt Tiến Sơn, quý IV/2025 và quý II/2026 mang khoản phạt 47,0 tỷ và 15,2 tỷ.

Phần còn lại của công ty là 809,6 tỷ đồng dự án dở dang, 239,8 tỷ phải thu bên liên quan và 608,5 tỷ vay, với 7,6 tỷ tiền mặt. Giá 5.800 đồng có P/B 0,58 lần so với trung vị nhóm 0,38 lần, và kỹ thuật cho thấy giá dưới cả năm đường EMA tuần, trên vùng hỗ trợ 5.200 đến 5.600 đồng.

Dự báo xu hướng

Xu hướng của cổ phiếu AAV Group từ đỉnh tháng 04/2026 vẫn là giảm: giá dưới cả năm đường EMA tuần, dưới đường xu hướng giảm 6.133 đồng, RSI ngày 37,2 và RSI tuần 40,7. Từ 24/08/2026 giá đóng cửa chỉ dao động trong khoảng 5.800 đến 6.200 đồng, với khối lượng giảm dần.

Phía dưới, đường xu hướng tăng 5.624 đồng và vùng 5.200 đến 5.600 đồng là chỗ giá đang đứng sát; thủng cả hai thì mốc kế tiếp trong dữ liệu từ 2023 là cụm đáy tuần 3.700 đồng (01/2024 đến 02/2024), thấp hơn giá 36,2%. Phía trên, giá cần lấy lại EMA10 tuần 5.982 đồng và đường xu hướng giảm 6.133 đồng để đổi nhịp, nhưng vùng 6.300 đến 6.600 đồng nhiều lần đã chặn giá.