Tỷ suất cho thuê là gì

Tỷ suất cho thuê là gì? Đó là tỷ lệ giữa tiền thuê thu được trong một năm và giá trị bất động sản, tính theo phần trăm. Tiếng Anh gọi là rental yield. Chỉ số này cho biết mỗi đồng vốn bỏ vào bất động sản mang về bao nhiêu tiền thuê mỗi năm.

Tỷ suất cho thuê là gì

Người mua bất động sản để cho thuê nhận lợi ích từ hai nguồn. Nguồn thứ nhất là tiền thuê đều đặn. Nguồn thứ hai là chênh lệch giá khi bán. Tỷ suất cho thuê chỉ đo nguồn thứ nhất.

Có hai cách tính, tùy việc có trừ chi phí hay không.

Công thức tỷ suất cho thuê

Tỷ suất gộp dùng tiền thuê cả năm:

Tỷ suất ròng trừ chi phí thực tế và phần thu mất do tháng trống:

Chi phí gồm phí quản lý, bảo trì, bảo hiểm và các loại thuế liên quan đến tài sản cho thuê. Tiền thuê thực thu là tiền thuê sau khi trừ các tháng không có người thuê.

Ví dụ giả định tính căn hộ

Ví dụ dưới đây là giả định minh hoạ, không phải căn hộ thật.

Một căn hộ giá 3 tỷ đồng, cho thuê 12 triệu đồng mỗi tháng.

Tỷ suất gộp là 4,80%, nhưng tỷ suất ròng chỉ còn 3,60%. Chênh lệch 1,20 điểm % đến từ tháng trống và chi phí. Khi so sánh các căn, cần cùng một cách tính.

So với lãi tiết kiệm

Giả sử lãi tiết kiệm kỳ hạn dài là 5,0% mỗi năm, đây là số giả định để minh hoạ. Số tiền 3 tỷ đồng gửi tiết kiệm cho 150 triệu đồng mỗi năm. Căn hộ cho thuê chỉ mang về 108 triệu đồng.

Chênh lệch này không có nghĩa căn hộ là lựa chọn kém. Chủ căn hộ còn có phần giá tài sản biến động. Để tổng lợi suất bằng 5,0%, giá căn hộ cần tăng khoảng 1,4% mỗi năm. Nếu giá không tăng hoặc giảm, tỷ suất cho thuê thấp hơn lãi tiết kiệm là một bất lợi thực sự.

Cách so sánh này tương tự việc so lợi suất cổ tức với lãi tiền gửi, và liên quan đến tỷ suất sinh lợi yêu cầu.

Đọc tỷ suất cho thuê thế nào

Tỷ suất cao có thể do giá thấp, nhưng cũng có thể do rủi ro cao như vị trí xa hoặc khó tìm người thuê. Tỷ suất thấp thường gặp ở khu vực giá đã tăng mạnh, nơi nhà đầu tư kỳ vọng vào tăng giá hơn là tiền thuê.

Tỷ suất cho thuê còn phụ thuộc loại hình. Căn hộ, nhà phố, văn phòng và mặt bằng bán lẻ có mức tỷ suất, chi phí và thời gian trống khác nhau. Không nên so thẳng hai loại.

Giới hạn của tỷ suất cho thuê

Thứ nhất, tiền thuê trong hợp đồng có thể thay đổi khi tái ký. Số dùng để tính chỉ đúng tại thời điểm tính.

Thứ hai, tỷ suất dùng giá mua hoặc giá hiện tại tùy cách người tính chọn. Hai cách cho hai kết quả khác nhau.

Thứ ba, tỷ suất chưa kể lãi vay nếu mua bằng vốn vay, và chưa kể chi phí cơ hội của vốn.

Liên hệ với cổ phiếu bất động sản

Doanh nghiệp sở hữu tài sản cho thuê như trung tâm thương mại hay khu công nghiệp sống nhờ tiền thuê. Họ không công bố tỷ suất cho thuê của từng tài sản, nhưng nhà đầu tư có thể xem tỷ lệ lấp đầy và doanh thu thuê trên giá trị tài sản đầu tư để ước tính. Phần đánh giá giá trị tài sản theo dòng tiền xem tiếp ở bài cap rate.

Nội dung chỉ để học khái niệm, không phải khuyến nghị mua hay bán bất động sản.

Câu hỏi thường gặp