REIT là gì

REIT là gì? REIT viết tắt của Real Estate Investment Trust, tức quỹ đầu tư bất động sản. Đây là quỹ gom vốn của nhiều nhà đầu tư để mua và vận hành bất động sản cho thuê, rồi chia phần lớn thu nhập thuê cho người nắm chứng chỉ quỹ hoặc cổ phiếu của quỹ.

REIT là gì

REIT hoạt động giống một quỹ đầu tư chứng khoán, nhưng danh mục là bất động sản thay vì cổ phiếu. Nhà đầu tư góp vốn, quỹ dùng tiền đó cùng một phần vốn vay để mua trung tâm thương mại, văn phòng, kho bãi hoặc nhà ở cho thuê.

Khác với doanh nghiệp phát triển dự án, REIT không xây rồi bán. Nó giữ tài sản và thu tiền thuê đều đặn. Theo tài sản nắm giữ, REIT chia thành nhóm bán lẻ, văn phòng, kho bãi và nhà ở. Theo cách đầu tư, REIT vốn chủ sở hữu giữ bất động sản vật chất, còn REIT thế chấp cho vay hoặc mua khoản vay bất động sản nên nhạy với lãi suất hơn.

Pháp luật Việt Nam có quy định về quỹ đầu tư bất động sản trong Luật Chứng khoán. Điều kiện thành lập và hoạt động do văn bản hiện hành quy định, bài này không nêu số điều. Về mức độ phổ biến, loại quỹ này còn ít hơn nhiều so với thị trường Mỹ hay Singapore.

Thu nhập của REIT là gì

Dòng tiền của REIT đi theo bốn bước. Tiền thuê trừ chi phí vận hành ra thu nhập thuần. Thu nhập thuần trừ lãi vay và phí quản lý ra phần có thể chia. Quỹ chia một tỷ lệ cam kết cho nhà đầu tư. Phần còn lại giữ lại để sửa chữa hoặc mua thêm tài sản.

Giá trị tài sản ròng (Net Asset Value, NAV) bằng giá trị thị trường của bất động sản trừ nợ, chia cho số đơn vị quỹ. Giá giao dịch trên sàn có thể cao hơn hoặc thấp hơn NAV.

Ví dụ REIT giả định

Số liệu của một REIT cụ thể không nằm trong kho dữ liệu của HODL.VN, nên ví dụ dùng quỹ giả định. Đơn vị là tỷ đồng, trừ khi ghi khác.

Thu nhập thuần chia cho giá trị tài sản là 150 / 2.000 = 7,50%. Đó là thước đo gần với tỷ suất vốn hóa của danh mục. Sau lãi vay và phí, thu nhập có thể chia còn 86 tỷ đồng.

Quỹ cam kết chia 90%, tức 77,4 tỷ đồng. Chia cho 140 triệu đơn vị ra khoảng 553 đồng mỗi đơn vị. NAV mỗi đơn vị là 1.400 tỷ / 140 triệu = 10.000 đồng, nên lợi suất phân phối trên NAV là 5,53%.

Nếu đơn vị quỹ giao dịch ở 9.000 đồng, thấp hơn NAV 10,0%, lợi suất trên giá mua là 553 / 9.000 = 6,14%. Cùng một khoản chia, giá mua thấp hơn cho lợi suất cao hơn.

Rủi ro của REIT

Rủi ro đầu tiên là đòn bẩy. Trong ví dụ, vay chiếm 30,0% giá trị tài sản. Nếu lãi suất vay tăng, phần chia giảm nhanh vì thu nhập thuần gần như không đổi.

Rủi ro thứ hai là tỷ lệ lấp đầy và giá thuê. Khi khách thuê rời đi, tiền thuê giảm mà chi phí cố định vẫn còn.

Rủi ro thứ ba là định giá. Giá trị bất động sản do thẩm định viên ước tính, không giao dịch hằng ngày như cổ phiếu. NAV vì vậy có thể chậm phản ánh thị trường.

So với mua nhà trực tiếp, REIT cần vốn nhỏ hơn, dễ bán hơn và đa dạng hơn. Đổi lại nhà đầu tư không chọn được tài sản và không kiểm soát việc vận hành.

REIT và cổ phiếu Việt Nam

Nhà đầu tư cổ phiếu cần biết REIT vì hai lý do. Thứ nhất, REIT là cách so sánh lợi suất cho thuê với lợi suất cổ tức và lãi tiền gửi. Thứ hai, nhóm bất động sản niêm yết có doanh nghiệp vừa phát triển vừa cho thuê. Biết REIT giúp phân biệt nguồn thu một lần với nguồn thu định kỳ.

Ví dụ trong bài chỉ để minh hoạ cách tính, không phải khuyến nghị đầu tư.

Câu hỏi thường gặp