Thẩm định giá là gì

Thẩm định giá là gì? Đó là việc xác định giá trị của một tài sản bằng phương pháp có căn cứ, tại một thời điểm và cho một mục đích cụ thể. Tài sản có thể là bất động sản, máy móc, doanh nghiệp hay quyền tài sản. Tiếng Anh gọi là appraisal hoặc valuation.

Thẩm định giá là gì

Giá trị thẩm định khác với giá giao dịch. Giá giao dịch là mức hai bên đã thỏa thuận. Giá thẩm định là mức một người độc lập ước tính theo phương pháp rõ ràng. Hai con số có thể gần nhau hoặc lệch nhau.

Thẩm định giá cần ghi rõ mục đích. Giá phục vụ vay vốn, bán nhanh hay hạch toán kế toán có thể khác nhau. Vì thế báo cáo thẩm định luôn nêu thời điểm và giả định đi kèm.

Ba phương pháp phổ biến

Phương pháp so sánh dễ hiểu nhất khi thị trường có nhiều giao dịch tương tự. Phương pháp thu nhập hợp với tài sản cho thuê, nơi giá trị đến từ dòng tiền. Xem thêm bài tỷ suất vốn hóa.

Ví dụ thẩm định giá căn hộ

Ví dụ dưới đây là giả định minh hoạ, không phải căn hộ thật.

Cần thẩm định một căn hộ 70 m² trong một tòa nhà. Có ba căn hộ tương tự vừa giao dịch gần đây:

Trung bình ba mức giá mỗi m² là (60,0 + 61,9 + 61,0) chia 3, bằng 60,97 triệu đồng, làm tròn 61,0 triệu.

Căn cần định giá nằm ở tầng thấp hơn các căn so sánh. Giả sử người thẩm định điều chỉnh giảm 2% cho yếu tố này. Giá mỗi m² sau điều chỉnh là 61,0 nhân 0,98, bằng 59,8 triệu đồng.

Giá trị căn hộ là 70 nhân 59,8 triệu, tức 4,19 tỷ đồng.

Ví dụ giả định theo thu nhập

Nếu căn hộ này cho thuê, có thể kiểm tra chéo bằng phương pháp thu nhập. Giả sử thu nhập ròng hàng năm sau chi phí là 200 triệu đồng và tỷ suất vốn hóa giả định của khu vực là 5,0%. Giá trị là 200 triệu chia 0,05, bằng 4,0 tỷ đồng.

Hai phương pháp cho kết quả 4,19 tỷ và 4,0 tỷ. Chênh lệch khoảng 4,7% là bình thường. Người thẩm định thường giải thích lý do chênh và chọn một mức hoặc một khoảng.

Giới hạn của thẩm định giá

Thứ nhất, thẩm định phụ thuộc dữ liệu. Thị trường ít giao dịch thì phương pháp so sánh kém chính xác.

Thứ hai, kết quả chỉ đúng tại thời điểm thẩm định. Lãi suất hay quy hoạch thay đổi có thể làm giá trị đổi.

Thứ ba, giá thẩm định có thể bị ảnh hưởng bởi người đặt hàng. Cần kiểm tra tính độc lập của đơn vị thẩm định.

Liên hệ với thị trường chứng khoán

Khi doanh nghiệp vay ngân hàng bằng bất động sản, tài sản bảo đảm được thẩm định để xác định hạn mức vay. Nếu giá thị trường giảm, giá trị tài sản bảo đảm giảm và áp lực tín dụng tăng. Điều này liên quan đến rủi ro tín dụng của ngân hàng và đòn bẩy của doanh nghiệp bất động sản. Nhà đầu tư cũng cần phân biệt giá trị sổ sách của tài sản với giá thẩm định thị trường, xem giá trị tài sản ròng bất động sản.

Nội dung chỉ để học khái niệm, không phải khuyến nghị đầu tư.

Câu hỏi thường gặp