Phân tích cổ phiếu IJC Quý 4/2026: Tồn kho 6.145 tỷ, tiền kinh doanh âm 1.027 tỷ

Cảnh báo: giá cổ phiếu IJC giảm 27,3% trong 19 phiên, từ 9.200 đồng ngày 30/06/2026 xuống 6.690 đồng ngày 27/07/2026; phiên 27/07 khớp 3,10 triệu cổ phiếu, gấp 3,2 lần phiên 30/06. Bài không suy đoán nguyên nhân của nhịp giảm này.

Định giá cổ phiếu IJC Quý 4/2026 của CTCP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (HOSE: IJC, thương hiệu Becamex IJC), doanh nghiệp thu phí Quốc lộ 13 và làm bất động sản hạ tầng khu công nghiệp, khu đô thị, bắt đầu từ doanh thu bất động sản. Quý III/2026 doanh thu thuần chỉ 156,1 tỷ đồng, giảm 76,8% so với 671,6 tỷ cùng kỳ, trong đó mảng bất động sản còn 12,6 tỷ so với 512,2 tỷ.

Lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ quý III của Becamex IJC là 134,3 tỷ đồng, giảm 47,2%, nhưng 109,6 tỷ của lợi nhuận trước thuế 140,1 tỷ đến từ lãi công ty liên kết. Trong khi đó hàng tồn kho tăng 66,7% từ đầu năm lên 6.145 tỷ và dòng tiền kinh doanh chín tháng âm 1.027 tỷ.

Giá đóng cửa phiên 04/11/2026 là 7.150 đồng, ứng với P/B 0,56 lần, thấp hơn đỉnh đóng cửa 52 tuần 39,6%. Bài đọc kết quả quý III, tồn kho, nợ phải trả và vốn chào bán, rồi cổ đông, so sánh cùng ngành, định giá và kỹ thuật.

Định giá cổ phiếu IJC: quy mô

Công ty Cổ phần Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (Becamex IJC, mã IJC) niêm yết trên HOSE với 629,58 triệu cổ phiếu sau đợt chào bán 251,8 triệu cổ phiếu kết thúc ngày 07/11/2025. Vốn hoá theo giá 7.150 đồng là 4.502 tỷ đồng.

Becamex IJC không có cổ phiếu quỹ và vốn điều lệ 6.295,8 tỷ đồng chia 10.000 đồng đúng bằng số cổ phiếu lưu hành. Thuyết minh ghi bốn lĩnh vực chính:

• Thu phí Quốc lộ 13.
• Kinh doanh bất động sản: hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, khu dân cư, khu đô thị.
• Bất động sản đầu tư: cho thuê mặt bằng Becamex Tower, nhà ở công nhân, biệt thự Sunflower.
• Hợp tác kinh doanh dự án Becamex City Center với Becamex IDC.

Chín tháng 2026 doanh thu thuần là 644,6 tỷ đồng, giảm 35,3%, và lợi nhuận sau thuế 321,2 tỷ, giảm 19,2%. Năm 2025 doanh thu thuần là 1.606,6 tỷ và lợi nhuận sau thuế 597,4 tỷ.

Các chỉ số bốn quý tới quý III/2026:

• Lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ 521,2 tỷ đồng, EPS 828 đồng.
• BVPS 12.773 đồng, tính trên vốn chủ 8.041,5 tỷ.
• P/E 8,64 lần, P/B 0,56 lần, ROE 7,8%.

BVPS giảm từ 14.208 đồng cuối quý III/2025 vì vốn chủ tăng 49,8% trong khi số cổ phiếu tăng 66,7% (từ 377,7 triệu). Giá chào bán 10.000 đồng bằng mệnh giá.

Doanh thu giảm ở đâu

Thuyết minh thông tin bộ phận của Becamex IJC cho thấy mức giảm gần như nằm hết ở bất động sản. Doanh thu bất động sản quý III là 31,3 tỷ đồng trước khi trừ 18,7 tỷ hàng bán bị trả lại, còn 12,6 tỷ sau khi trừ, so với 512,2 tỷ cùng kỳ (−97,5%).

Các lĩnh vực còn lại đi ngang hoặc giảm nhẹ:

• Thu phí Quốc lộ 13: 79,95 tỷ, giảm 6,3% so với 85,35 tỷ.
• Bất động sản đầu tư: 10,85 tỷ, giảm 0,7%.
• Dịch vụ khác: 52,7 tỷ, giảm 16,5%.

Lãi gộp quý III là 58,5 tỷ đồng, giảm 262,96 tỷ so với 321,4 tỷ. Riêng bất động sản chiếm 249,8 tỷ mức giảm, từ lãi gộp 227,9 tỷ xuống lỗ gộp 21,9 tỷ vì doanh thu thuần 12,6 tỷ không đủ trang trải giá vốn 34,6 tỷ.

Thu phí Quốc lộ 13 cho lãi gộp 61,8 tỷ, biên 77,3%, nhiều hơn tổng lãi gộp của cả công ty. Mảng này là nguồn lãi gộp ổn định duy nhất trong quý.

Lợi nhuận quý III đến từ đâu

Biên lãi gộp của Becamex IJC rơi từ 47,9% quý III/2025 xuống 37,5% quý III/2026, thấp nhất trong bảy quý. Mức cao nhất là 63,8% quý II/2025 và quý II/2026 là 43,0%.

Cầu nối lợi nhuận trước thuế từ 299,1 tỷ xuống 140,1 tỷ (−159,0 tỷ) gồm:

• Lãi gộp −263,0 tỷ.
• Chi phí bán hàng và quản lý +47,6 tỷ: hoa hồng môi giới giảm từ 49,2 tỷ xuống 0,6 tỷ.
• Lãi công ty liên kết +36,7 tỷ (từ 72,9 tỷ lên 109,6 tỷ).
• Thu nhập tài chính +22,3 tỷ, chi phí tài chính −8,5 tỷ, lợi nhuận khác +5,8 tỷ.

Thuế quý III chỉ 5,8 tỷ đồng, bằng 4,1% lợi nhuận trước thuế so với 14,9% cùng kỳ, nên lợi nhuận sau thuế giảm 47,2% chậm hơn mức giảm 53,1% của lợi nhuận trước thuế.

Lãi công ty liên kết 109,6 tỷ đồng chiếm 78,2% lợi nhuận trước thuế quý III, so với 24,4% cùng kỳ. Quý IV/2025 khoản này âm 39,0 tỷ và quý II/2026 âm 0,3 tỷ, nên số quý III khó coi là mức đều đặn.

Phần còn lại của lợi nhuận trước thuế quý III chỉ 30,5 tỷ đồng. Bốn quý tới quý III/2026, lãi liên kết là 86,5 tỷ; loại khoản này thì EPS còn 690 đồng và P/E là 10,4 lần.

Kế hoạch lợi nhuận 2026

Đại hội cổ đông ngày 08/04/2026 đặt cho Becamex IJC kế hoạch lợi nhuận sau thuế hợp nhất 541 tỷ đồng, thấp hơn 9% so với 597 tỷ năm 2025. Chín tháng đạt 321,2 tỷ, tức 59,4% kế hoạch.

Quý IV cần 219,8 tỷ đồng để đạt kế hoạch, gấp 1,64 lần quý III (134,3 tỷ) và 2,66 lần quý II (82,6 tỷ). Quý IV/2025 là 200,0 tỷ, trong đó 75,0 tỷ lợi nhuận khác và lãi liên kết âm 39,0 tỷ.

Cổ tức năm 2025 là 5% bằng tiền, tức 500 đồng mỗi cổ phiếu và 314,8 tỷ đồng, dự kiến chi trả quý IV/2026. Mức 500 đồng bằng 7,0% giá 7.150 đồng.

Tồn kho và dòng tiền

Hàng tồn kho của Becamex IJC cuối quý III là 6.144,9 tỷ đồng, tăng 66,7% (2.458,4 tỷ) từ đầu năm và chiếm 48,0% tổng tài sản 12.790,4 tỷ. Thuyết minh chia thành:

• Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang 4.135,3 tỷ (cuối 2025: 3.670,2 tỷ), chủ yếu là chi phí chuyển quyền sử dụng đất của các dự án nhà phố, khu thương mại, biệt thự, chung cư.
• Hàng hoá bất động sản 2.002,2 tỷ (cuối 2025: 8,7 tỷ).
• Nguyên vật liệu, công cụ và hàng hoá khác 7,4 tỷ.

Giá trị ghi sổ 2.104,5 tỷ chi phí dở dang đã thế chấp cho khoản vay tại BIDV, VIB và MB.

Thuyết minh bên liên quan của báo cáo quý III ghi IJC nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở 920,0 tỷ đồng từ Becamex IDC và 86,0 tỷ từ Công ty Phát triển Đô thị. Hợp đồng tín dụng ngày 15/07/2026 tại MB dùng để thanh toán tiền mua 218 căn nhà dự án Green City Bình Dương, khu tái định cư Hoà Lợi.

Dòng tiền kinh doanh âm cả ba quý 2026: −121,8 tỷ, −393,6 tỷ và −511,9 tỷ, cộng −1.027,3 tỷ chín tháng. Năm 2025 là −232,3 tỷ.

Trong chín tháng, tồn kho tăng làm dòng tiền mất 2.330,6 tỷ và phải thu tăng mất 476,2 tỷ, được bù một phần bởi khoản phải trả tăng 1.637,6 tỷ. Khoản phải trả tăng chủ yếu là nợ với Becamex IDC, nên tồn kho mới đang được tài trợ một phần bằng chính khoản phải trả cho cổ đông lớn nhất.

Nợ vay và nợ phải trả

Vay và nợ thuê tài chính của Becamex IJC cuối quý III là 1.982,8 tỷ đồng, tăng 55,4% từ 1.276,3 tỷ cuối 2025, bằng 24,7% vốn chủ. Vay ngắn hạn 727,8 tỷ (trong đó 437,2 tỷ vay dài hạn đến hạn trả) và vay dài hạn 1.255,0 tỷ, riêng MB là 1.158,7 tỷ.

Tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn còn 1.198,0 tỷ, giảm từ 1.689,2 tỷ cuối quý I; riêng tiền mặt và tiền gửi không kỳ hạn chỉ 92,3 tỷ. Nợ vay ròng là 784,8 tỷ. Chín tháng Becamex IJC vay thêm 910,3 tỷ và trả 203,7 tỷ.

Nợ phải trả tăng gấp 2,1 lần từ 2.268,5 tỷ lên 4.748,9 tỷ đồng. Khoản tăng lớn nhất không phải vay ngân hàng mà là phải trả người bán: 1.503,8 tỷ, so với 81,3 tỷ đầu năm, trong đó 1.357,6 tỷ là phải trả Becamex IDC (đầu năm 5,0 tỷ).

Cổ tức phải trả là 577,6 tỷ, gồm 418,7 tỷ cho Becamex IDC. Số này tăng 314,8 tỷ từ đầu năm, đúng bằng cổ tức 5% của năm 2025, và thuyết minh còn ghi 147,9 tỷ lãi chậm trả cổ tức.

Tài sản ngắn hạn trừ tồn kho là 2.233,7 tỷ, bằng 67,5% nợ ngắn hạn 3.307,9 tỷ. Chi phí lãi vay quý III là 18,2 tỷ, tăng 86% so với 9,8 tỷ cùng kỳ.

Vốn phát hành và đầu tư liên kết

Đợt chào bán của Becamex IJC thu 2.518,3 tỷ đồng từ 251,8 triệu cổ phiếu giá 10.000 đồng, kết thúc ngày 07/11/2025. Hội đồng quản trị điều chỉnh mục đích sử dụng vốn ngày 24/11/2025, và đến 02/11/2026 đã giải ngân 1.592,2 tỷ (63,2%).

Phần đã dùng và còn lại:

• Trả vay ngân hàng 676,3 tỷ và trái phiếu IJCH2025001 157,0 tỷ: đã trả đủ.
• Góp vốn Becamex - Bình Phước: 517,0 tỷ trên 714,9 tỷ, còn 197,9 tỷ.
• Góp vốn đường Vành đai 4: 199,7 tỷ trên 691,6 tỷ, còn 491,9 tỷ.
• Góp vốn cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành: 42,3 tỷ trên 278,7 tỷ, còn 236,3 tỷ.

Còn 926,1 tỷ chưa góp vào ba dự án hạ tầng.

Đầu tư vào công ty liên kết là 1.856,0 tỷ đồng, tăng 97% so với 943,0 tỷ cuối quý III/2025. Thuyết minh ghi:

• Becamex - Bình Phước: IJC nắm 43,11% (vốn góp 1.291,1 tỷ), giá trị ghi sổ 1.558,0 tỷ.
• Đường Vành đai 4 TP.HCM: 36%, 235,7 tỷ.
• Cao tốc TP.HCM - Thủ Dầu Một - Chơn Thành: 20%, 62,3 tỷ.

Ngoài ra còn 473,7 tỷ vốn góp hợp tác kinh doanh dự án Becamex City Center với Becamex IDC. Quý III IJC được chia 93,1 tỷ cổ tức từ Becamex - Bình Phước.

Cổ đông và thanh khoản

Tập đoàn Đầu tư và Phát triển Công nghiệp Becamex (Becamex IDC) nắm 313,3 triệu cổ phiếu, 49,76% vốn của Becamex IJC. Cổ phiếu tự do chuyển nhượng là 50%, nhà đầu tư nước ngoài nắm 4,04% so với giới hạn 49%.

Giá trị khớp trung bình mỗi phiên rơi từ 63,7 tỷ đồng tháng 10/2025 xuống 25,5 tỷ tháng 11/2025, 6,8 tỷ tháng 06/2026 và 8,1 tỷ tháng 10/2026, bằng 12,7% mức cao nhất. Khối lượng khớp trung bình 20 phiên là 1,16 triệu cổ phiếu, bằng 0,83 lần trung bình 60 phiên (1,41 triệu).

Thanh khoản thấp làm giá dễ dao động mạnh khi có tin, kể cả chiều lên: phiên 04/11 giá tăng 5,6% từ 6.770 lên 7.150 đồng với 1,27 triệu cổ phiếu khớp.

Khối ngoại và tự doanh

Khối ngoại bán ròng cổ phiếu Becamex IJC ba quý liền (tỷ đồng):

• Quý IV/2025: 48,3.
• Quý I/2026: 47,9.
• Quý II/2026: 33,3.

Quý III/2026 họ mua ròng 2,5 tỷ và 1,6 tỷ trong quý IV tính đến 04/11.

Trong 12 tháng tới 04/11/2026 khối ngoại mua 288,1 tỷ và bán 392,5 tỷ, tức bán ròng 104,4 tỷ. Tổng mua và bán 680,6 tỷ chiếm 14,2% giá trị khớp 4.794 tỷ; có 149 phiên bán ròng và 97 phiên mua ròng.

Phiên 21/01/2026 là phiên bán ròng lớn nhất, 16,8 tỷ đồng. Tự doanh có số liệu 72 phiên trong 12 tháng, mua 48,5 tỷ và bán 7,5 tỷ, mua ròng 41,0 tỷ, trong đó 24,9 tỷ ở quý III/2026.

So sánh cùng ngành

Nhóm so sánh của Becamex IJC gồm KBC, SZC, NTC, LHG và D2D (khu công nghiệp), HDC và TDC (đô thị, nhà ở), tính bốn quý tới quý III/2026, vốn hoá từ 608 đến 25.474 tỷ đồng. Becamex IDC (BCM) nắm 49,76% IJC nên không đưa vào bảng; IDC và SIP thuộc nhóm tiện ích, còn KDH, NLG, DIG, PDR là nhà ở thuần với vốn hoá lớn hơn nhiều.

Cổ phiếu IJC có P/E 8,6 lần thấp hơn trung vị 14,5 lần khoảng 41%, và P/B 0,56 lần bằng 57% trung vị 0,98 lần. ROE 7,8% cao hơn trung vị 7,0%, biên gộp bốn quý 46,9% cao hơn trung vị 44,4%.

Hai điểm yếu hơn nhóm là tồn kho trên tài sản 48,0% so với trung vị 21,8%, và tỷ lệ vay trên vốn chủ 0,25 lần, thấp hơn trung vị 0,53 lần nhưng chưa tính 1.357,6 tỷ phải trả Becamex IDC.

Cổ phiếu IJC có P/B thấp hơn sáu trong bảy mã, chỉ TDC (0,50 lần) rẻ hơn, và ROE cao hơn bốn mã (KBC, HDC, SZC, D2D). LHG (ROE 15,5%) và NTC (17,8%) có ROE gấp hơn hai lần nhưng P/B cao hơn, 0,69 và 2,07 lần.

Định giá theo P/E và P/B

EPS bốn quý của Becamex IJC là 828 đồng, bằng lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ 521,2 tỷ chia 629,58 triệu cổ phiếu. BVPS là 12.773 đồng, bằng vốn chủ 8.041,5 tỷ chia số cổ phiếu.

Bài dùng r = 12% và g = 3%, là giả định của HODL.VN. Bất động sản ghi nhận doanh thu theo bàn giao nên bài không dùng DCF và đối chiếu P/E, P/B nhóm với P/B hợp lý theo ROE.

Mười phép cho giá trị từ 4.258 đến 15.755 đồng. Chỉ hai phép thấp hơn giá 7.150 đồng: P/B hợp lý với ROE bền vững 6% (4.258 đồng) và với ROE bốn quý 7,8% (6.776 đồng, thấp hơn 5,2%).

Tám phép còn lại cao hơn giá, từ 7.583 đồng (P/E tứ phân vị dưới, +6,1%) đến 15.755 đồng. Muốn giá 7.150 đồng là hợp lý theo P/B, ROE bền vững cần khoảng 8,0%, so với 7,8% bốn quý gần nhất.

Các phép này chưa tính ba rủi ro: lợi nhuận quý III dựa vào lãi liên kết, tồn kho chưa bán 6.145 tỷ và 926 tỷ vốn còn phải góp. Đó là phần chênh mà thị trường đang chiết khấu.

Thang giá tham chiếu

Thang giá của Becamex IJC xếp các phép theo giá trị, kèm đỉnh đóng cửa 52 tuần 11.840 đồng (17/11/2025), đáy đóng cửa 52 tuần 6.410 đồng (05/10/2026) và giá trị sổ sách 12.773 đồng.

Giá nằm giữa P/B hợp lý ROE 7,8% (6.776 đồng) ở dưới và P/E tứ phân vị dưới nhóm (7.583 đồng) ở trên, lần lượt thấp hơn giá 5,2% và cao hơn giá 6,1%. Giá trị sổ sách cao hơn giá 78,6%, và đáy 52 tuần thấp hơn giá 10,3%.

Lịch sự kiện cần theo dõi

Các mốc dưới đây ảnh hưởng trực tiếp tới kết quả và bảng cân đối của Becamex IJC.

Kết luận

Becamex IJC ghi nhận doanh thu thuần quý III 156,1 tỷ đồng, giảm 76,8%, và mảng bất động sản chỉ còn 12,6 tỷ với lỗ gộp 21,9 tỷ. Lợi nhuận sau thuế 134,3 tỷ giữ được nhờ lãi công ty liên kết 109,6 tỷ, chi phí bán hàng giảm và thuế thấp.

Rủi ro nằm ở bảng cân đối: tồn kho 6.145 tỷ, dòng tiền kinh doanh chín tháng âm 1.027 tỷ, vay 1.983 tỷ và 1.357,6 tỷ phải trả Becamex IDC. Đợt chào bán 2.518 tỷ còn 926 tỷ chưa góp vào ba dự án hạ tầng.

Về giá:

• P/E 8,6 lần, P/B 0,56 lần và ROE 7,8%, so với trung vị nhóm 14,5 lần, 0,98 lần và 7,0%.
• Chỉ hai trong mười phép định giá thấp hơn 7.150 đồng.
• Kháng cự gần 7.450 đến 7.470 đồng, hỗ trợ 6.180 đến 6.410 đồng; khối ngoại bán ròng 104,4 tỷ trong 12 tháng.

Dự báo xu hướng

Biểu đồ tuần của cổ phiếu Becamex IJC đi xuống từ đỉnh đóng cửa chu kỳ 13.460 đồng ngày 26/09/2025. Giá rơi 45,9% từ đỉnh 52 tuần 11.840 đồng (17/11/2025) xuống đáy 6.410 đồng ngày 05/10/2026, rồi hồi lên 7.150 đồng. Đáy chu kỳ từ 09/2022 là 4.800 đồng (14/11/2022).

So với VN-Index:

• Từ đầu năm: IJC giảm 29,8%, VN-Index giảm 2,9%.
• 20 phiên gần nhất: IJC tăng 9,7%, VN-Index giảm 1,2%.
• 250 phiên: IJC giảm 38,1%, VN-Index tăng 5,7%.

Hỗ trợ - Kháng cự

Các vùng dưới đây tính từ giá cao và giá thấp của nến tuần, cửa sổ từ 11/2023.

Vùng 7.450 đến 7.470 đồng là mốc gần nhất phía trên giá, trùng EMA20 tuần (7.455 đồng). Đỉnh 52 tuần (đóng cửa) là 11.840 đồng ngày 17/11/2025, đáy 52 tuần là 6.410 đồng ngày 05/10/2026, đỉnh chu kỳ (đóng cửa) 13.460 đồng ngày 26/09/2025.

Đường hỗ trợ giảm dần nối đáy tuần 19/04/2024 (9.780), 11/04/2025 (8.220), 31/07/2026 (6.410) và 09/10/2026 (6.180) đi qua khoảng 6.023 đồng ở tuần cuối, thấp hơn giá 15,8%. Giá chưa đóng cửa tuần nào dưới đường này.

Fibonacci

Fibonacci kéo theo giá đóng cửa cho nhịp giảm từ đỉnh 11.840 đồng ngày 17/11/2025 xuống đáy 6.410 đồng ngày 05/10/2026. Các mức hồi từ đáy lên:

• 23,6%: 7.691 đồng
• 38,2%: 8.484 đồng
• 50%: 9.125 đồng
• 61,8%: 9.766 đồng
• 78,6%: 10.678 đồng

Giá 7.150 đồng mới hồi 13,6% nhịp giảm, thấp hơn mức 23,6% khoảng 7,0%. Mức 23,6% nằm gần vùng kháng cự 7.450 đến 7.470 đồng và EMA20 tuần.

Xu hướng EMA

Khung ngày, giá 7.150 đồng nằm trên ba đường ngắn và dưới hai đường dài:

• EMA10 ở 6.970 đồng, thấp hơn giá 2,6%.
• EMA20 ở 6.942 đồng, thấp hơn giá 3,0%.
• EMA50 ở 7.044 đồng, thấp hơn giá 1,5%.
• EMA100 ở 7.511 đồng, cao hơn giá 4,8%.
• EMA200 ở 8.336 đồng, cao hơn giá 14,2%.

Hai đường EMA100 và EMA200 vẫn dốc xuống.

Khung tuần, giá dưới cả ba đường: EMA20 ở 7.455 (thấp hơn 4,1%), EMA50 ở 8.530 (16,2%) và EMA200 ở 9.600 đồng (25,5%). EMA50 tuần cắt xuống EMA200 ngày 26/06/2026, còn EMA20 đã cắt xuống EMA50 từ 30/01/2026 và chưa cắt lên lại.

RSI và động lượng

RSI(14) ngày ở 56,6, sau khi vượt 70 ngày 21/10 (đỉnh 72,3 ngày 22/10) và cắt xuống 70 ngày 23/10. RSI ngày xuống dưới 30 lần gần nhất ngày 05/10 (27,8), đúng phiên đáy 6.410 đồng; RSI tuần là 40,8.

MACD ngày cắt xuống đường tín hiệu ngày 02/11/2026, hiện ở 30,1 so với tín hiệu 35,3 và vẫn trên đường 0. MACD tuần ở âm 599,6 trên tín hiệu âm 689,7, đã cắt lên tín hiệu từ tuần 23/10, nên động lượng giảm chậm lại nhưng chưa xác nhận đảo chiều khi giá còn dưới EMA tuần.

Xu hướng trung hạn vẫn giảm; ngắn hạn giá đi ngang giữa vùng hỗ trợ 6.180 đến 6.410 đồng và kháng cự 7.450 đến 7.470 đồng.