Phân tích cổ phiếu SCR Quý 4/2026: Dòng tiền kinh doanh âm 2.216 tỷ, sắp thêm 186 triệu cổ phiếu

Định giá cổ phiếu SCR Quý 4/2026: CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (TTC Land, sàn HOSE, kinh doanh bất động sản) đóng cửa phiên 05/11/2026 ở 3.880 đồng, thấp hơn 61,6% so với đỉnh đóng cửa tuần 10.100 đồng tháng 08/2025, trong khi VNINDEX tăng 7,7% trong 250 phiên. Lợi nhuận cổ đông công ty mẹ bốn quý là 74,7 tỷ đồng, gần bằng 76,3 tỷ của cả năm 2025, nên mức giảm giá không đi cùng một cú giảm lợi nhuận.

Bài này không đoán nguyên nhân của đợt giảm giá, chỉ nêu các số liệu có trong báo cáo tài chính: lợi nhuận mỏng, dòng tiền kinh doanh âm, vay tăng và đợt phát hành hoán đổi cổ phần chờ chấp thuận. Bài đi từ lợi nhuận sang tài sản, dòng tiền, nợ vay, cổ đông, rồi định giá và kỹ thuật.

Cổ phiếu SCR: quy mô và lĩnh vực

Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR, TTC Land) giao dịch trên HOSE từ 18/11/2016, hoạt động chính là kinh doanh bất động sản và quyền sử dụng đất. Vốn điều lệ 4.306 tỷ đồng ứng với 430,6 triệu cổ phiếu, vốn hoá theo giá 3.880 đồng là 1.671 tỷ đồng.

Quý III/2026, doanh thu thuần là 245,0 tỷ đồng, tăng 31,7% so với quý II nhưng giảm 43,2% so với 431,6 tỷ cùng kỳ. Lãi gộp 54,9 tỷ, biên 22,4% so với 56,7% quý III/2025.

Chín tháng, doanh thu 581,4 tỷ (giảm 38,8%) và lãi gộp 140,8 tỷ (giảm 55,8%), biên 24,2% so với 33,5%. Doanh thu biến động mạnh giữa các quý, từ 109,9 tỷ quý I/2025 đến 431,6 tỷ quý III/2025.

Lợi nhuận cổ đông công ty mẹ theo năm:

• 2022: 50,2 tỷ đồng.
• 2023: 8,7 tỷ đồng.
• 2024: 2,9 tỷ đồng.
• 2025: 76,3 tỷ đồng.
• Chín tháng 2026: 30,5 tỷ đồng.

Các chỉ số bốn quý tới Q3/2026:

• EPS 173 đồng, BVPS 12.348 đồng.
• P/E 22,4 lần, P/B 0,31 lần.
• ROE 1,41%.

Lợi nhuận quý III đến từ đâu

Lợi nhuận trước thuế quý III/2026 của TTC Land là 11,6 tỷ đồng, đúng bằng 11,6 tỷ của quý III/2025, nhưng cơ cấu khác hẳn.

Cầu nối từ quý III/2025 sang quý III/2026 qua các bước:

• Doanh thu giảm −106 tỷ và biên lãi gộp −84 tỷ, cộng lại lãi gộp mất 190 tỷ.
• Chi phí bán hàng và quản lý +132 tỷ, từ 165,1 tỷ xuống 32,7 tỷ.
• Thu nhập tài chính +33 tỷ, chi phí tài chính −21 tỷ.
• Lãi liên doanh +35 tỷ (từ −34,0 tỷ lên +1,3 tỷ), lợi nhuận khác +10 tỷ.

Quý III/2025 có chi phí quản lý 159,6 tỷ và dòng điều chỉnh dự phòng trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ là 147,7 tỷ. Quý III/2026 chi phí quản lý chỉ 18,7 tỷ, nên lợi nhuận đi ngang dù lãi gộp giảm 77,6%.

Đại hội cổ đông 2026 thông qua kế hoạch doanh thu 1.275 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế 100 tỷ. Chín tháng đạt 45,6% và 35,5% kế hoạch, nên quý IV cần doanh thu 693,6 tỷ và lợi nhuận trước thuế 64,5 tỷ, so với 276,9 tỷ và 34,7 tỷ của quý IV/2025.

Tài sản chuyển loại trong quý III

Hàng tồn kho của TTC Land giảm từ 3.549,3 tỷ xuống 1.981,2 tỷ (−1.568 tỷ), trong khi bất động sản đầu tư tăng từ 1.515,5 tỷ lên 3.552,4 tỷ (+2.037 tỷ). Tổng tài sản tăng 478 tỷ lên 13.643,3 tỷ.

Giá vốn quý III chỉ 190,1 tỷ, nên khoản giảm tồn kho không đến từ bán hàng. Báo cáo lưu chuyển tiền tệ ghi giảm hàng tồn kho 1.563,2 tỷ, giảm phải thu 870,1 tỷ và giảm phải trả 2.646,2 tỷ, còn dòng tiền kinh doanh ròng vẫn âm 204,4 tỷ.

Phải thu ngắn hạn giảm từ 3.020,3 tỷ cuối quý III/2025 xuống 1.076,9 tỷ. Khấu hao quý III là 34,2 tỷ so với 23,4 tỷ quý II. Số liệu trong cơ sở dữ liệu không tách dự án nào được chuyển loại.

Phát hành cổ phiếu hoán đổi cổ phần

Đại hội cổ đông TTC Land ngày 23/04/2026 thông qua phương án phát hành cổ phiếu để hoán đổi cổ phần Thành Thành Nam, và hội đồng quản trị chốt phương án ngày 22/05/2026. Số cổ phiếu phát hành tối đa là 185,99 triệu, bằng 43,2% số cổ phiếu hiện có.

Các điều khoản chính:

• Tỷ lệ hoán đổi: 2,2 cổ phiếu SCR đổi lấy 1 cổ phần Thành Thành Nam.
• Đối tượng: 8 nhà đầu tư (6 tổ chức, 2 cá nhân) với 84,54 triệu cổ phần Thành Thành Nam.
• Sau giao dịch, SCR nắm 99,6% vốn Thành Thành Nam; vốn điều lệ tăng từ 4.306 tỷ lên khoảng 6.166 tỷ đồng.
• Cần Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận, dự kiến thực hiện từ quý IV/2026 đến quý I/2027.

Nếu lợi nhuận và vốn chủ chưa tính thêm Thành Thành Nam, EPS bốn quý giảm từ 173 xuống 121 đồng và BVPS từ 12.348 xuống 8.623 đồng. Ở giá 3.880 đồng, P/B pha loãng là 0,45 lần.

Trong tám nhà đầu tư có Đầu tư Thành Thành Công và Khu công nghiệp Thành Thành Công, đều có tên trong danh sách cổ đông lớn của SCR. BCTC của Thành Thành Nam chưa có trong cơ sở dữ liệu, nên bài không định giá phần tài sản nhận về.

Dòng tiền kinh doanh âm

Dòng tiền kinh doanh bốn quý tới Q3/2026 của TTC Land âm 2.216 tỷ đồng, gồm:

• Quý IV/2025: −1.122,8 tỷ.
• Quý I/2026: −651,4 tỷ.
• Quý II/2026: −237,6 tỷ.
• Quý III/2026: −204,4 tỷ.

Chín tháng 2026 dòng tiền kinh doanh là −1.093,4 tỷ so với +47,9 tỷ cùng kỳ. Quý IV/2025 và quý I/2026 phải thu tăng 907,4 tỷ và 678,8 tỷ trên báo cáo lưu chuyển tiền tệ.

Phần thiếu được bù bằng vay và dòng tiền đầu tư. Chín tháng vay thuần thêm 530,1 tỷ, quý IV/2025 dòng tiền đầu tư dương 1.326,5 tỷ, và tiền cộng đầu tư ngắn hạn tăng từ 449,2 tỷ cuối 2025 lên 1.534,5 tỷ.

Nợ vay và lãi vay

Vay và nợ thuê tài chính của TTC Land cuối quý III là 4.715,9 tỷ đồng, gồm 1.876,2 tỷ ngắn hạn và 2.839,6 tỷ dài hạn, tăng 12,7% từ 4.185,8 tỷ cuối 2025. Sau khi trừ tiền và đầu tư ngắn hạn (1.534,5 tỷ), nợ vay ròng 3.181,3 tỷ bằng 6,6 lần EBITDA bốn quý (481,2 tỷ).

Vay bằng 0,89 lần vốn chủ cổ đông mẹ (5.317,0 tỷ), so với trung vị nhóm so sánh 0,24 lần. Chi phí lãi vay quý III là 86,0 tỷ, tăng 21,8% từ 70,6 tỷ cùng kỳ và bằng 7,4 lần lợi nhuận trước thuế (11,6 tỷ).

Chín tháng lãi vay là 231,4 tỷ so với lợi nhuận trước thuế 35,5 tỷ. Hệ số trả lãi (lợi nhuận trước thuế cộng lãi vay, chia lãi vay) là 1,13 lần quý III và 1,15 lần chín tháng. Lãi vay đã trả chín tháng theo lưu chuyển tiền tệ là 217,4 tỷ.

Phải thu dài hạn và đầu tư ngắn hạn

Phải thu dài hạn của TTC Land cuối quý III là 2.152,9 tỷ đồng, trong đó phải thu dài hạn khác 1.759,3 tỷ. Con số này là 2.559,4 tỷ cuối quý I/2026.

Đầu tư ngắn hạn tăng từ 89,2 tỷ cuối 2025 lên 1.115,1 tỷ cuối quý I và 1.272,1 tỷ cuối quý III. Cùng lúc, phải thu về cho vay ngắn hạn giảm từ 887,0 tỷ cuối 2025 về 0 ở quý II/2026.

Hai khoản này cộng 3.425,0 tỷ, bằng 64,4% vốn chủ cổ đông mẹ. Dòng điều chỉnh dự phòng trên lưu chuyển tiền tệ là 147,7 tỷ quý III/2025 và −10,1 tỷ chín tháng 2026.

Cổ đông và thanh khoản

Danh sách cổ đông lớn của TTC Land có cập nhật trong năm 2026:

Năm cổ đông này giữ 44,5% vốn. Cổ phiếu tự do chuyển nhượng là 279,9 triệu (65,0%).

Giá trị khớp trung bình 11,9 tỷ đồng mỗi phiên trong 248 phiên từ 06/11/2025, trung vị 8,9 tỷ. Tháng 11/2025 là 28,1 tỷ, tháng 10/2026 chỉ 4,7 tỷ.

Hiệu suất so với VNINDEX:

Giá đóng cửa cao nhất 250 phiên là 8.870 đồng ngày 17/11/2025, thấp nhất 3.710 đồng ngày 03/11/2026. Giá đóng cửa ngày 22/05/2026, ngày hội đồng quản trị chốt phương án hoán đổi, là 5.350 đồng; từ đó đến nay giá giảm 27,5%.