Phân tích cổ phiếu LSG Quý 4/2026: Lợi nhuận bốn quý nhờ thu nhập khác, dự án cần thêm 5.507 tỷ đồng vốn

Định giá cổ phiếu LSG Quý 4/2026 bắt đầu từ nguồn lợi nhuận của CTCP Bất động sản Sài Gòn Vina (UPCoM: LSG), doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án Dragon Riverside City tại TP.HCM: bốn quý tới quý III/2026 công ty lãi sau thuế 85,9 tỷ đồng với doanh thu thuần chỉ 10,3 tỷ. Thu nhập khác 128,2 tỷ đồng, còn hoạt động kinh doanh lỗ 32,4 tỷ.

Dự án 6.878 tỷ đồng mới xong phần cọc và tường vây, còn cần thêm 5.507 tỷ đồng vốn.

Quy mô và mô hình kinh doanh của LSG

CTCP Bất động sản Sài Gòn Vina (UPCoM: LSG) có vốn điều lệ 900 tỷ đồng, tương ứng 90,0 triệu cổ phiếu, vốn chủ sở hữu 1.105,9 tỷ đồng và tổng tài sản 1.926,8 tỷ. Giá đóng cửa ngày 09/11/2026 là 34.900 đồng, vốn hoá 3.141 tỷ đồng, bằng 1,63 lần tổng tài sản.

BCTC của công ty là báo cáo riêng vì không có công ty con. Giấy đăng ký kinh doanh ghi các nhóm hoạt động sau:

• Đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản.
• Sàn giao dịch bất động sản.
• Dịch vụ môi giới, định giá, quảng cáo, đấu giá, quản lý bất động sản.
• Tư vấn xây dựng, quản lý dự án, thiết kế công trình dân dụng và công nghiệp.

Công ty có 27 nhân viên. Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ chín tháng 2026 là 6,8 tỷ đồng, ghi trong BCTC là doanh thu khác, nên nguồn thu lớn nhất là lãi cho vay.

Kết quả kinh doanh quý III/2026 của LSG

Công ty Bất động sản Sài Gòn Vina lãi sau thuế quý III/2026 1,3 tỷ đồng, so với lỗ 16,5 tỷ cùng kỳ. Lợi nhuận trước thuế tăng 18,2 tỷ đồng, trong đó chi phí lãi vay giảm 21,5 tỷ (từ 35,6 tỷ xuống 14,1 tỷ), chi phí quản lý giảm 1,0 tỷ, thu nhập tài chính giảm 4,0 tỷ và lãi gộp giảm 0,4 tỷ.

Hai khoản thu nhập khác quyết định lợi nhuận: 86,0 tỷ đồng quý IV/2025 và 42,1 tỷ quý II/2026. Thuyết minh BCTC quý III/2026 ghi 42,2 tỷ đồng chín tháng ở dòng "thu nhập khác", không tách theo nguồn.

Bốn quý gần nhất, thu nhập khác bằng 133,8% lợi nhuận trước thuế 95,8 tỷ đồng. Nếu bỏ khoản này, lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh âm 32,4 tỷ.

Lãi cho vay thấp hơn chi phí lãi vay

Thu nhập tài chính của Bất động sản Sài Gòn Vina chủ yếu là lãi cho vay: chín tháng 2026 lãi cho vay 55,2 tỷ đồng và lãi tiền gửi 3,0 tỷ. Chi phí lãi vay cùng kỳ là 77,0 tỷ, cao hơn lãi cho vay 21,8 tỷ; chín tháng 2025 mức chênh là 43,3 tỷ (70,0 tỷ so với 113,3 tỷ).

Chi phí lãi vay quý III giảm 60,4% vì dư nợ nhận góp vốn thu hẹp. Chín tháng 2026 công ty nhận thêm 746 tỷ đồng và trả 944 tỷ; số dư tiền nhận góp vốn hợp tác kinh doanh ngắn hạn giảm từ 944 tỷ cuối 2025 xuống 535 tỷ.

Khoản cho vay ngắn hạn giảm từ 587 tỷ xuống 403 tỷ đồng, toàn bộ còn lại là một khoản cho vay Công ty ĐT XD TM Sông Hưng. Dòng tiền kinh doanh chín tháng âm 97,2 tỷ đồng, trong đó tiền lãi vay đã trả 112,5 tỷ.

Tài sản tập trung vào dự án, nợ là tiền góp vốn

Bất động sản Sài Gòn Vina có 66,1% tổng tài sản là chi phí đầu tư dự án Dragon Riverside City: 1.273,0 tỷ đồng, gồm khu căn hộ Dragon Hill Premier 1.161,5 tỷ, Dragon Tower 77,2 tỷ và Dragon Mall 34,2 tỷ. Khoản cho vay 403 tỷ chiếm 20,9% tài sản; tiền chỉ 15,9 tỷ đồng.

Nợ phải trả 820,8 tỷ đồng, bằng 42,6% tổng tài sản, không có vay ngân hàng. Hai khoản chiếm 97,3% nợ:

• Nhận góp vốn hợp tác kinh doanh ngắn hạn 535 tỷ đồng: Công ty TNHH ĐT TM DV Kim Huy 272 tỷ và Công ty TNHH TM DV ĐT Thanh Lê 263 tỷ.
• Phải trả dài hạn khác 264 tỷ đồng: Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Phương Nam Global 264 tỷ, tăng từ 53 tỷ cuối 2025.

Vốn chủ sở hữu 1.105,9 tỷ đồng bằng 57,4% tổng tài sản; lợi nhuận chưa phân phối 204,4 tỷ. Hai đối tác góp vốn ngắn hạn cuối 2025 (Phát Lộc 514 tỷ, Trang Lâm 430 tỷ) không còn trong số dư cuối quý III.

Dự án Dragon Riverside City cần 5.507 tỷ đồng

Bất động sản Sài Gòn Vina là chủ đầu tư khu phức hợp cao ốc văn phòng, thương mại, khách sạn và chung cư tại 628 đến 630 Võ Văn Kiệt, phường Chợ Quán: diện tích đất 31.163,7 m², tổng sàn 230.360 m². Dragon Hill Premier có 1.216 căn hộ, Dragon Tower cao 53 tầng, Dragon Mall cao 6 tầng.

Tờ trình lấy ý kiến cổ đông bằng văn bản (hạn nhận phiếu 04/09/2026) đưa tổng mức đầu tư xuống 6.878 tỷ đồng, so với 12.725 tỷ tại đại hội thường niên 23/04/2026. Công ty đã chi 1.371 tỷ đồng đến 30/06/2026, gồm 1.050 tỷ vốn tự có và 321 tỷ huy động khác.

Tiến độ theo tờ trình: giai đoạn 1 của Dragon Hill Premier đã xong thiết kế và thi công cọc, tường vây; Dragon Tower và Dragon Mall chưa triển khai. Phần còn cần 5.507 tỷ đồng gồm:

• Tiền từ tăng vốn: 1.500 tỷ đồng.
• Vay ngân hàng: 2.500 tỷ đồng, bằng 36,35% tổng mức đầu tư.
• Huy động khác: 1.507 tỷ đồng.

Phương án chào bán thay thế phương án 2.000 tỷ của đại hội thường niên: 165,0 triệu cổ phiếu giá 10.000 đồng, tỷ lệ 6:11, thu 1.650 tỷ đồng (1.500 tỷ cho dự án, 150 tỷ bổ sung vốn lưu động), dự kiến trong 2026 đến 2027 với tổ chức bảo lãnh cam kết chắc chắn. Vốn góp trên BCTC quý III vẫn là 900 tỷ đồng.

Cổ đông và thanh khoản của LSG

Danh sách cổ đông lớn của Bất động sản Sài Gòn Vina không có cổ đông nào từ 5% vốn. Tám cổ đông đứng đầu nắm 26,5%, trong đó ban lãnh đạo nắm 14,1%:

Số cổ phiếu tự do chuyển nhượng là 54,0 triệu (60,0%), sở hữu nhà nước 2,50%, khối ngoại 0,03%. Thanh khoản thấp: tháng 10/2026 khớp trung bình 22.189 cổ phiếu mỗi phiên, tương ứng 0,8 tỷ đồng và 0,04% số cổ phiếu tự do chuyển nhượng.

Giá đóng cửa tăng từ 21.900 đồng (05/09/2025) lên 36.000 đồng (24/10/2025), tăng 64,4%, rồi từ 29.800 đồng (12/01/2026) lên 39.400 đồng (05/02/2026), tăng 32,2%. Từ tháng 03/2026 giá đóng cửa đi ngang với biên độ 13,4%, khối lượng mỗi phiên giảm từ 97.700 cổ phiếu (tháng 02) xuống 19.067 (tháng 11, sáu phiên).