Phân tích cổ phiếu KOS Quý 4/2026: Lãi quý III còn 0,3 tỷ, nợ vay 1.962 tỷ, giá rơi 90%

Định giá cổ phiếu KOS Quý 4/2026 của CTCP KOSY (HOSE: KOS), doanh nghiệp phát triển bất động sản dự án, bắt đầu từ hai con số trái chiều. Lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ quý III chỉ còn 0,3 tỷ đồng, giảm 97,5%, và giá đã rơi 90,0% từ đỉnh đóng cửa 52 tuần.

Doanh thu thuần quý III của KOSY là 105,7 tỷ đồng, giảm 70,0% so với cùng kỳ. Nợ vay vẫn là 1.962 tỷ đồng, trong khi tiền và tiền gửi ngắn hạn chỉ 26 tỷ.

Giá đóng cửa phiên 05/11/2026 là 3.950 đồng, ứng với vốn hoá 855 tỷ đồng. Bài đi từ lợi nhuận, tồn kho và nợ vay sang chuỗi giảm sàn, cổ đông, so sánh cùng ngành, định giá và kỹ thuật.

Cảnh báo biến động bất thường: cổ phiếu KOSY (KOS) giảm sàn 29 phiên liên tiếp từ 21/09 đến 29/10/2026, giá mất 87,4% từ 30.050 xuống 3.800 đồng. Công ty giải trình rằng một số công ty chứng khoán hạ giá trị tài sản bảo đảm và yêu cầu xử lý tài sản của cổ đông lớn. Giá vẫn dao động rất mạnh nên mọi mốc trong bài có thể lệch nhanh.

Định giá cổ phiếu KOS: quy mô

Công ty Cổ phần KOSY (Tập đoàn Kosy, KOS) niêm yết trên HOSE từ 22/07/2019, với 216,48 triệu cổ phiếu và vốn điều lệ 2.164,8 tỷ đồng. Cổ phiếu tự do chuyển nhượng là 40,0%, nhà đầu tư nước ngoài nắm 0,1% so với giới hạn 49%.

Bốn quý tới quý III/2026, doanh thu thuần là 1.369,1 tỷ đồng và lợi nhuận mẹ là 16,7 tỷ. EPS bốn quý là 77 đồng, BVPS là 10.835 đồng, tính trên vốn chủ cổ đông mẹ 2.345,6 tỷ chia 216,48 triệu cổ phiếu.

Tổng tài sản 5.093,7 tỷ đồng gấp 2,2 lần vốn chủ. ROE bốn quý là 0,7%, P/B là 0,36 lần và P/E là 51,2 lần ở giá 3.950 đồng.

Từ 2019 đến 2025 doanh thu đi từ 1.063 lên 1.555 tỷ đồng, còn lợi nhuận mẹ nằm trong khoảng 18,9 đến 22,5 tỷ mỗi năm. Kế hoạch 2026 của đại hội cổ đông là doanh thu 1.850 tỷ và lợi nhuận sau thuế 120 tỷ, gấp 6,3 lần năm 2025.

Cộng ba báo cáo quý, doanh thu 2026 là 828,4 tỷ (44,8% kế hoạch) và lợi nhuận mẹ 15,8 tỷ (13,2% kế hoạch). Quý IV cần khoảng 104 tỷ lợi nhuận mẹ, gấp 8,1 lần quý lãi cao nhất trong bảy quý gần nhất (12,8 tỷ của quý II).

Doanh thu quý III giảm ở đâu

Thuyết minh quý III của KOSY chia doanh thu thành ba mảng. Bán hàng hoá còn 42 tỷ đồng, giảm 85% so với 281 tỷ cùng kỳ, tức mất 239 tỷ trong tổng mức giảm 246 tỷ.

• Kinh doanh bất động sản: 31 tỷ, tăng 19%.
• Cung cấp dịch vụ: 33 tỷ, giảm 27%.
• Bán hàng hoá: 42 tỷ, giảm 85%.

Mảng bất động sản đóng góp 29,3% doanh thu quý III. Nửa đầu năm doanh thu bất động sản là 241 tỷ, gấp ba lần cùng kỳ, nên 31 tỷ quý III thấp hơn hẳn mức bình quân quý trước.

Biên lãi gộp lên 28,0%, so với 12,2% cùng kỳ và 14,6% quý II, khi mảng hàng hoá, vốn chiếm 79,9% doanh thu quý III/2025, thu hẹp mạnh. Lãi gộp vẫn giảm 30,7% xuống 29,6 tỷ đồng, và biên lãi ròng chỉ 0,3%.

Lợi nhuận quý III đến từ đâu

Lợi nhuận trước thuế của KOSY giảm từ 13,1 tỷ xuống 1,2 tỷ đồng, tức 11,9 tỷ. Lãi gộp giảm 13,1 tỷ, gần bằng toàn bộ mức giảm.

Các khoản còn lại gần như triệt tiêu nhau:

• Chi phí tài chính giảm 1,7 tỷ (22,3 tỷ so với 24,0 tỷ).
• Chi phí quản lý giảm 1,5 tỷ (6,9 tỷ so với 8,4 tỷ).
• Thu nhập tài chính giảm 0,9 tỷ, chi phí bán hàng tăng 0,9 tỷ, lợi nhuận khác giảm 0,2 tỷ.

Chi phí lãi vay quý III là 22,0 tỷ đồng, so với lợi nhuận trước thuế cộng lãi vay là 23,2 tỷ. Hệ số khả năng trả lãi vay quý III chỉ 1,05 lần, bốn quý là 1,31 lần, như bài khả năng thanh toán lãi vay mô tả.

Lũy kế chín tháng chưa khớp

Báo cáo quý III của KOSY ghi cột lũy kế chín tháng với doanh thu thuần 363 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế gần 3 tỷ. Cộng từng quý cho 828,4 tỷ doanh thu và 15,8 tỷ lợi nhuận mẹ.

Con số 363 tỷ bằng quý I (257 tỷ) cộng quý III (106 tỷ), không có quý II với 466 tỷ doanh thu và 12,8 tỷ lợi nhuận mẹ. Bài dùng số từng quý ở mọi bảng và biểu đồ; theo cột lũy kế, lợi nhuận mới đạt 2,5% kế hoạch thay vì 13,2%.

Tồn kho dự án chiếm 56% tài sản

Hàng tồn kho của KOSY là 2.851 tỷ đồng, bằng 56,0% tổng tài sản và tăng 268,7 tỷ (10,4%) so với 2.582,6 tỷ cuối 2025. Phần dở dang của các dự án bất động sản là 2.831 tỷ.

• Kosy Hà Nam: 882 tỷ (31,2%).
• Kosy Gia Sàng 11: 503 tỷ.
• Kosy Lào Cai: 440 tỷ.
• Lào Cai, Tiểu khu 16: 377 tỷ.
• Kosy Bắc Giang: 272 tỷ.

Năm dự án này chiếm 87,4% phần dở dang; Tiểu khu 16 Lào Cai tăng gần 233 tỷ từ đầu năm. Vốn hoá 855 tỷ bằng 30,0% giá trị tồn kho, và để xoá hết vốn chủ mẹ chỉ cần tồn kho giảm giá 82,3%, như bài hàng tồn kho bất động sản giải thích.

Trả trước cho người bán ngắn hạn là 456,9 tỷ đồng, gồm 105 tỷ cho Kscons, 75 tỷ cho Xây dựng và Hạ tầng Ninh Bình và 66 tỷ cho Đầu tư - Xây dựng Hà Nam. Người mua trả tiền trước tăng từ 18,7 tỷ lên 126,5 tỷ, thuế và khoản phải nộp tăng từ 109,4 tỷ lên 200,8 tỷ.

Nợ vay và lãi vay

Nợ vay cuối quý III của KOSY là 1.962 tỷ đồng, gồm 859,3 tỷ ngắn hạn (43,8%) và 1.102,7 tỷ dài hạn. Vay bằng 0,84 lần vốn chủ mẹ, thấp hơn đỉnh 2.115,6 tỷ của quý I.

Tiền và tiền gửi ngắn hạn là 25,7 tỷ đồng (5,4 tỷ tiền và 20,2 tỷ tiền gửi). Vay ngắn hạn gấp 33,4 lần số này, còn nợ ngắn hạn 1.621,0 tỷ gấp 63,1 lần; hệ số thanh toán nhanh chỉ 0,46 lần vì tồn kho là phần lớn tài sản ngắn hạn.

Lãi vay đã trả theo lưu chuyển tiền tệ chín tháng 2026 là 135,8 tỷ đồng, gấp 2,0 lần chi phí lãi vay ghi nhận 69,3 tỷ và gấp 2,1 lần 64,7 tỷ cùng kỳ. Riêng quý III trả 103,4 tỷ, so với 22,0 tỷ chi phí.

Phần chênh 66,5 tỷ không nằm trong chi phí lãi vay của báo cáo kết quả kinh doanh.

Chín tháng công ty vay mới 1.019,7 tỷ đồng và trả gốc 1.116,4 tỷ, tức trả ròng 96,7 tỷ. Dòng tiền kinh doanh chín tháng là dương 140,5 tỷ (quý I âm 14,0 tỷ, quý II dương 111,1 tỷ, quý III dương 43,4 tỷ), so với 52,1 tỷ cùng kỳ.

Nguồn trả nợ trong ngắn hạn gồm thoái vốn và mở bán dự án. Hội đồng quản trị ngày 05/10/2026 thông qua bán toàn bộ 34,3 triệu cổ phiếu (98% vốn) của công ty sở hữu hai thủy điện Nậm Pạc 1 và 2, giá sàn 10.000 đồng, tức tối thiểu 343 tỷ đồng, và đang tìm đối tác nhận 19,8% vốn điện gió Bạc Liêu. Số tiền thu về chưa có trong báo cáo quý III vì thương vụ hoàn tất sau ngày 30/09.

Chuỗi giảm sàn và bán giải chấp

Giá đóng cửa 52 tuần cao nhất của cổ phiếu KOSY là 39.350 đồng ngày 07/11/2025, sau gần ba năm đi ngang quanh 36.000 đến 40.000 đồng. Ngày 18/09/2026 giá đóng cửa 30.050 đồng, vốn hoá 6.505 tỷ; từ 21/09 đến 29/10 cổ phiếu giảm sàn 29 phiên liên tiếp, mỗi phiên 6,8% đến 7,0%, xuống 3.800 đồng.

Từ 18/09 đến 29/10 giá mất 87,4%, và ở giá hiện tại vốn hoá đã bốc hơi khoảng 5.650 tỷ đồng. Giá 05/11 là 3.950 đồng, cao hơn đáy đóng cửa 3,9% và thấp hơn đỉnh 52 tuần 90,0%.

Kosy giải trình ngày 23/09 và 23/10 rằng một số công ty chứng khoán hạ giá trị tài sản bảo đảm, giảm tỷ trọng cho vay margin và yêu cầu xử lý tài sản trong thời gian ngắn. Công ty khẳng định hoạt động đầu tư, vận hành dự án vẫn theo kế hoạch, như bài dư nợ cho vay ký quỹ mô tả cơ chế.

Trong 29 phiên sàn tổng khối lượng khớp chỉ 7,7 triệu cổ phiếu, bằng 3,6% số cổ phiếu lưu hành; riêng phiên 27/10 khớp 842.400 cổ phiếu trong khi dư bán sàn đầu phiên hơn 77 triệu. Phiên 30/10 giá tăng trần lên 4.060 đồng với khối lượng 75,7 triệu cổ phiếu, bằng 35,0% số cổ phiếu.

Các phiên sau:

• 02/11: 4.340 đồng (+6,9%), khớp 7,0 triệu cổ phiếu.
• 03/11: 4.060 đồng (−6,5%), khớp 38,7 triệu.
• 04/11: 3.930 đồng (−3,2%), khớp 24,6 triệu.
• 05/11: 3.950 đồng (+0,5%), khớp 7,4 triệu.

Cổ đông và giao dịch nội bộ

Bảy cổ đông lớn nắm 63,2% vốn KOSY. Chủ tịch Nguyễn Việt Cường giữ 71,64 triệu cổ phiếu (33,09%), giảm từ 76,64 triệu (35,4%) sau khi bán khoảng 4,26 triệu cổ phiếu từ cuối tháng 08 đến 24/09 và bị bán giải chấp gần 737.000 cổ phiếu từ 13 đến 23/10.

Bốn người trong gia đình (ông Cường, bà Nguyễn Thị Hằng 6,42%, bà Nguyễn Thị Phương Thảo 3,34%, ông Nguyễn Trung Kiên 1,92%) nắm 44,8%. Hai pháp nhân liên quan là Leo Regulus (10,17%) và Địa Ốc Kosy (4,05%) cũng nằm trong danh sách.

Các đợt bán giải chấp được công bố:

• Địa Ốc Kosy: hơn 1,2 triệu cổ phiếu từ 24/09 đến 22/10.
• Leo Regulus: hơn 185.000 cổ phiếu từ 28/09 đến 22/10.
• Bà Hằng và bà Thảo: nhiều lần bị bán giải chấp hàng triệu cổ phiếu từ 23/09 đến 23/10 nhưng không thực hiện được.

Cổ phiếu của ông Cường, bà Hằng và tổ chức liên quan làm tài sản bảo đảm tại PVcomBank, BaoVietBank và LPBank, dư nợ khoảng 260 tỷ đồng theo báo cáo soát xét bán niên. Bà Hoàng Thị Yến đăng ký mua 8 triệu cổ phiếu từ 15/10 đến 13/11/2026, nhưng dữ liệu sở hữu mới nhất vẫn ghi 32.130 cổ phiếu (ngày 09/10).

So sánh cùng ngành

Nhóm so sánh của KOSY gồm tám công ty bất động sản vốn hoá từ 545 đến 2.986 tỷ đồng, có BCTC quý III/2026: HDC, QCG, ITC, CKG, TDC, TIG, SCR và NHA.

Các mã bị loại:

• KDH, SJS, DXG, TCH, PDR, NLG, DIG, CEO, HDG và IJC: vốn hoá từ 4.483 tỷ, gấp 5,2 lần KOS trở lên.
• NTL và NBB: doanh thu bốn quý dưới 36 tỷ.
• KHG và CRE: tồn kho dưới 10% tài sản.
• HQC và LDG: doanh thu bốn quý 111 và 206 tỷ, LDG có doanh thu quý III âm.

KOS có P/B 0,36 lần, thấp hơn trung vị 0,48 lần khoảng 23%, nhưng ROE 0,7% so với trung vị 3,3%. P/E 51,2 lần gấp 3,7 lần trung vị 13,9 lần.

Về cấu trúc, tồn kho chiếm 56% tài sản so với trung vị 15%, vay 0,84 lần vốn chủ so với 0,52 lần, biên gộp bốn quý 12,9% so với 29,9%. Chỉ CKG (69%) có tỷ trọng tồn kho cao hơn, và CKG có P/B 0,41 lần.

Biểu đồ đặt KOS ở góc dưới bên trái cùng SCR và TIG. Trong nhóm, chỉ SCR (0,31 lần) rẻ hơn KOS theo P/B, còn NHA có ROE tương đương KOS (0,7%) nhưng P/B 0,72 lần.

Định giá cổ phiếu KOS

KOSY có lợi nhuận bốn quý quá nhỏ nên P/E chỉ có giá trị tham chiếu; bài dùng P/B nhóm, P/B hợp lý theo ROE và sổ sách điều chỉnh tồn kho. Các dự án chưa có lịch bàn giao nên bài không dùng dòng tiền chiết khấu, như bài định giá cổ phiếu bất động sản mô tả.

Bài dùng r = 13% và g = 3%, là giả định của HODL.VN; P/B hợp lý được tính bằng 0 khi ROE thấp hơn g. BVPS là 10.835 đồng, EPS bốn quý là 77 đồng.

Mười phép cho giá trị từ 1.075 đến 10.835 đồng. Giá 3.950 đồng thấp hơn bảy phép và cao hơn ba phép: P/E trung vị nhóm (1.075 đồng, thấp hơn giá 72,8%), P/B hợp lý với ROE kế hoạch 5,1% (2.293 đồng) và P/B trung vị trên sổ sách giảm tồn kho 30% (3.277 đồng).

P/B tứ phân vị dưới nhóm cho 4.390 đồng, chỉ cao hơn giá 11,1%. Muốn giá 3.950 đồng đúng theo P/B, ROE bền vững cần khoảng 6,6%, tức lợi nhuận mẹ khoảng 156 tỷ mỗi năm, gấp 9,3 lần bốn quý gần nhất và 1,3 lần kế hoạch 120 tỷ.

Giá trị sổ sách 10.835 đồng chưa tính khả năng tồn kho phải giảm giá. Nếu tồn kho giảm 30% (855 tỷ đồng), sổ sách còn 6.884 đồng; nếu giảm 82,3%, vốn chủ mẹ về 0.

Thang giá tham chiếu

Thang giá của cổ phiếu KOSY xếp các phép theo giá trị, kèm đáy đóng cửa 52 tuần 3.800 đồng (29/10/2026). Đỉnh đóng cửa 52 tuần 39.350 đồng (07/11/2025) nằm ngoài thang.

Giá 3.950 đồng nằm giữa phép thấp hơn gần nhất (3.277 đồng, thấp hơn giá 17,0%) và phép cao hơn gần nhất (4.390 đồng, cao hơn giá 11,1%). Sáu phép nằm từ 5.159 đồng trở lên, cao hơn giá ít nhất 30,6%.

Phân tích kỹ thuật

Biểu đồ tuần của cổ phiếu KOSY (KOS) đi ngang quanh 38.000 đồng gần ba năm, rồi vỡ từ tháng 09/2026. Đỉnh đóng cửa chu kỳ là 42.150 đồng ngày 26/09/2025, đỉnh 52 tuần 39.350 đồng ngày 07/11/2025 và đáy chu kỳ cũng là đáy 52 tuần 3.800 đồng ngày 29/10/2026.

Hỗ trợ - Kháng cự

Các vùng dưới đây tính từ nến tuần, cửa sổ từ 01/2023.

Vùng 3.540 đến 3.800 đồng là đáy của chuỗi giảm sàn, giá đã quay lại thử vùng này hai lần sau phiên 30/10. Phía trên, vùng 4.200 đến 4.640 là cản gần nhất, và từ 4.640 lên 37.100 đồng gần như không có vùng giá nào được giao dịch vì 29 phiên sàn hầu như không khớp lệnh.

Fibonacci

Fibonacci kéo theo giá đóng cửa cho nhịp giảm từ đỉnh 39.350 đồng ngày 07/11/2025 xuống đáy 3.800 đồng ngày 29/10/2026. Các mức hồi từ đáy lên:

• 23,6%: 12.190 đồng
• 38,2%: 17.380 đồng
• 50%: 21.575 đồng
• 61,8%: 25.770 đồng
• 78,6%: 31.742 đồng

Giá 3.950 đồng mới hồi 0,4% nhịp giảm, và mức 23,6% cao hơn giá 3,1 lần. Mức 23,6% nằm giữa giá đóng cửa phiên 06/10 (12.750 đồng) và phiên 07/10 (11.900 đồng).

Xu hướng EMA

Giá 3.950 đồng nằm dưới cả năm đường EMA ngày:

• EMA10 ở 4.633 đồng, cao hơn giá 17,3%.
• EMA20 ở 7.082 đồng, cao hơn 79,3%.
• EMA50 ở 15.293 đồng, cao hơn 287,2%.
• EMA100 ở 22.949 đồng, cao hơn 481,0%.
• EMA200 ở 29.228 đồng, cao hơn 640,0%.

EMA50 cắt xuống EMA200 ngày 16/12/2025, EMA20 cắt xuống EMA50 ngày 17/06/2026 và EMA10 cắt xuống EMA20 ngày 15/07/2026, chưa đường nào cắt lên lại. Khối lượng trung bình 20 phiên là 8,0 triệu cổ phiếu, gấp 2,9 lần trung bình 60 phiên (2,8 triệu) nhờ phiên 30/10 và các phiên sau.

RSI và động lượng

RSI(14) ngày ở 7,3, thấp nhất 0,7 ngày 29/10 và dưới 30 liên tục 42 phiên từ 09/09/2026. Giá trị này phản ánh chuỗi giảm sàn gần như không có phiên hồi.

Vùng quá bán kéo dài như vậy chưa phải tín hiệu đảo chiều: RSI cũng từng dưới 30 trong tháng 03, tháng 06 và tháng 07/2026, và giá hiện chưa vượt EMA10 (4.633 đồng).

Lịch sự kiện cần theo dõi

Các mốc dưới đây là lịch cần theo dõi với KOSY.

Kết luận

CTCP KOSY có doanh thu quý III 105,7 tỷ đồng, giảm 70,0% và lợi nhuận mẹ 0,3 tỷ, khi mảng bán hàng hoá mất 239 tỷ. Biên gộp tăng lên 28,0% nhưng lãi gộp vẫn giảm 30,7%.

Rủi ro nằm ở bảng cân đối: tồn kho 2.851 tỷ (56,0% tài sản), nợ vay 1.962 tỷ và tiền 26 tỷ. Lãi vay đã trả chín tháng gấp 2,0 lần chi phí ghi nhận.

Về giá, 29 phiên giảm sàn đưa giá về 3.950 đồng, P/B 0,36 lần so với trung vị 0,48 lần nhưng ROE 0,7% so với 3,3%. Vùng hỗ trợ 3.540 đến 3.800 đồng và kháng cự gần 4.200 đến 4.640 đồng là hai mốc gần nhất.

Dự báo xu hướng

Xu hướng giảm vẫn là xu hướng chính của cổ phiếu KOSY: giá dưới cả năm đường EMA, EMA50 cắt xuống EMA200 từ 16/12/2025 và RSI ngày 7,3 chưa thoát vùng quá bán. Giá mới hồi 0,4% nhịp giảm, nên các mức Fibonacci chỉ có ý nghĩa khi giá vượt vùng 4.200 đến 4.640 đồng.

Hai kịch bản kỹ thuật gần nhất:

• Hồi kỹ thuật: giá đóng cửa trên 4.640 đồng, mức cao nhất phiên 03/11, mở đường tới EMA20 (7.082 đồng) và mức Fibonacci 23,6% (12.190 đồng).
• Yếu đi: giá đóng cửa dưới 3.540 đồng, thấp nhất phiên 30/10, tức mất đáy của chuỗi giảm sàn.

Các điều kiện cơ bản quyết định kịch bản nào chiếm ưu thế gồm lợi nhuận quý IV, tiền thu từ thoái vốn thủy điện, việc mở bán Hà Nam và Tiểu khu 16, và diễn biến bán giải chấp của các cổ đông lớn.