Phân tích cổ phiếu CEO Quý 4/2026: Nợ vay 2.859 tỷ, dòng tiền kinh doanh âm 2.963 tỷ

Định giá cổ phiếu CEO Quý 4/2026 bắt đầu từ chỗ tiền đã đi đâu ở CTCP Tập đoàn C.E.O (HNX: CEO), doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, xây dựng và dịch vụ. Chín tháng 2026 dòng tiền kinh doanh âm 2.963 tỷ đồng, tiền đi vay thêm 2.700 tỷ, nên nợ vay lên 2.859 tỷ từ 436 tỷ cuối 2025.

Phần lớn số tiền nằm trong hàng tồn kho 3.775 tỷ (cuối 2025: 1.469 tỷ) và trả trước cho người bán 818 tỷ. Lợi nhuận chưa theo kịp: lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ quý III là 40,9 tỷ đồng, giảm 13,3%, và ROE bốn quý chỉ 3,0%.

Giá đóng cửa phiên 05/11/2026 là 12.100 đồng, vốn hoá 7.209 tỷ đồng, thấp hơn đỉnh đóng cửa 52 tuần 52,1%. P/E 38,9 lần so với trung vị sáu doanh nghiệp bất động sản cùng nhóm 18,9 lần; P/B 1,14 lần so với 0,93 lần.

Bài đi từ quy mô và kế hoạch năm sang lợi nhuận quý III, hàng tồn kho, nợ vay và dòng tiền, rồi cổ đông, khối ngoại, so sánh cùng ngành, định giá và kỹ thuật.

Định giá cổ phiếu CEO: quy mô

Công ty cổ phần Tập đoàn C.E.O niêm yết trên HNX từ 29/09/2014, kinh doanh bất động sản, xây dựng và dịch vụ. Vốn điều lệ 5.957,76 tỷ đồng tương ứng 595,78 triệu cổ phiếu, trong đó 85% là cổ phiếu tự do chuyển nhượng.

Tài sản gồm hàng tồn kho 3.775 tỷ, tài sản cố định 2.085 tỷ và bất động sản đầu tư 539 tỷ. Vốn hoá theo giá 12.100 đồng là 7.209 tỷ đồng, so với vốn chủ cổ đông mẹ 6.346 tỷ.

Quý III/2026 doanh thu thuần là 266,1 tỷ đồng, tăng 10,0% so với cùng kỳ, nhưng thấp hơn quý I (432,5 tỷ) và quý II (294,6 tỷ). Lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ 40,9 tỷ, thấp hơn 47,2 tỷ của quý III/2025.

Chín tháng 2026 doanh thu thuần là 993,2 tỷ đồng, gần như đi ngang so với 989,6 tỷ cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ là 146,2 tỷ, bằng 82,5% cả năm 2025 (177,3 tỷ).

Các chỉ số bốn quý tới Q3/2026:

• EPS 311 đồng, BVPS 10.652 đồng.
• P/E 38,9 lần, P/B 1,14 lần.
• ROE 3,0%, biên lãi gộp 29,7%.

Kế hoạch 2026 là doanh thu hợp nhất 3.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 300 tỷ. Chín tháng doanh thu đạt 33,1% kế hoạch, lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 62,5%.

Để chạm 3.000 tỷ, quý IV phải ghi 2.007 tỷ doanh thu, gấp 4,6 lần quý cao nhất trong tám quý (432,5 tỷ) và 5,7 lần quý IV/2025 (349,1 tỷ). Lợi nhuận còn thiếu 112,4 tỷ, gấp 2,8 lần lợi nhuận quý III (40,4 tỷ).

Lợi nhuận quý III đến từ đâu

CEO Group báo lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ quý III/2026 là 40,9 tỷ đồng, giảm 13,3%. Lợi nhuận sau thuế hợp nhất 40,4 tỷ giảm 22,7%, vì cổ đông thiểu số gánh lỗ 0,6 tỷ trong quý.

Doanh thu tăng 10,0% nhưng giá vốn tăng 26,9% lên 199,4 tỷ, nên lãi gộp giảm 21,3% còn 66,7 tỷ. Biên lãi gộp rơi xuống 25,1% từ 35,0% cùng kỳ.

Ba tỷ suất của quý III/2026 so với cùng kỳ:

• Biên lãi gộp 25,1% (35,0%).
• Biên lợi nhuận trước thuế 17,0% (24,9%).
• Chín tháng biên lãi gộp 31,2% (33,2%).

Lợi nhuận trước thuế giảm 15,0 tỷ đồng, từ 60,2 xuống 45,2 tỷ, qua các bước:

• Lãi gộp −18,1 tỷ.
• Chi phí quản lý +6,9 tỷ (giảm từ 23,8 xuống 16,9 tỷ), chi phí bán hàng +0,5 tỷ.
• Thu nhập tài chính −8,8 tỷ (từ 15,5 xuống 6,7 tỷ), chi phí tài chính −3,4 tỷ.
• Lợi nhuận khác +7,9 tỷ (từ âm 0,7 lên dương 7,2 tỷ).

Chi phí quản lý quý III thấp bất thường so với quý I (40,7 tỷ) và quý II (43,0 tỷ). Nếu chi phí này quay về mức 40 tỷ của hai quý trước, lợi nhuận trước thuế quý III chỉ còn khoảng 22 tỷ.

Chín tháng lợi nhuận sau thuế hợp nhất tăng 26,8% lên 187,6 tỷ đồng, nhưng phần cổ đông mẹ chỉ tăng 5,6% lên 146,2 tỷ. Phần thiểu số tăng từ 9,6 tỷ lên 41,4 tỷ, gấp 4,3 lần.

Mức tăng này đến từ hai nguồn ngoài lãi gộp:

• Lợi nhuận khác chuyển từ âm 30,4 tỷ sang dương 7,5 tỷ. Bỏ khoản này, lợi nhuận trước thuế chín tháng giảm 4,8% (từ 207,6 xuống 197,7 tỷ).
• Thuế suất hiệu dụng giảm từ 16,4% xuống 8,6%, trong đó quý II hoàn nhập thuế hoãn lại 13,8 tỷ.

Lãi gộp chín tháng giảm 5,7% còn 310,3 tỷ đồng (từ 328,9 tỷ).

Hàng tồn kho và dự án dở dang

Hàng tồn kho của CEO Group cuối quý III là 3.775 tỷ đồng, tăng 156,9% từ 1.469 tỷ cuối 2025. Gần như toàn bộ mức tăng xảy ra trong quý II: tồn kho từ 1.474 lên 3.682 tỷ (thêm 2.208 tỷ).

Cùng quý, vay dài hạn tăng từ 385 lên 1.298 tỷ và nợ phải trả tăng 1.826 tỷ. Chi phí xây dựng dở dang dài hạn là 1.708 tỷ (cuối 2025: 1.333 tỷ), nên hàng tồn kho cộng dở dang dài hạn là 5.483 tỷ, bằng 49,5% tổng tài sản.

Đại hội cổ đông 2026 ghi nhận dự án đô thị CEOHomes Hana Garden tại Mê Linh, Hà Nội đã xong thủ tục pháp lý. Hồ sơ công ty ghi hai dự án nghỉ dưỡng đã triển khai: Novotel Phu Quoc Resort khai trương 01/2016 và Wyndham Garden Sonasea Vân Đồn khởi công 30/04/2022.

Vốn lưu động hấp thụ thêm tiền ở ba khoản:

• Trả trước cho người bán ngắn hạn 818 tỷ đồng, so với 69 tỷ cuối 2025 (gấp 11,9 lần).
• Phải thu khách hàng ngắn hạn 623 tỷ.
• Người mua trả tiền trước ngắn hạn 483 tỷ, giảm 7,0% từ 519 tỷ.

Tổng phải thu ngắn hạn là 2.009 tỷ, tăng 46,0% từ đầu năm. Tiền khách trả trước chỉ bằng 12,8% hàng tồn kho, nên phần vốn dự án chủ yếu do vay và vốn chủ tài trợ.

Nợ vay và dòng tiền

Nợ vay của CEO Group cuối quý III là 2.859 tỷ đồng, gồm vay dài hạn 2.549 tỷ (89,2%) và vay ngắn hạn 310 tỷ. Cuối 2025 nợ vay chỉ 436 tỷ, tức tăng 6,6 lần.

Tiền và đầu tư tài chính ngắn hạn giảm từ 1.549 tỷ xuống 636 tỷ, trong đó tiền mặt chỉ 164,5 tỷ (cuối 2025: 781,0 tỷ). Vay ròng là 2.223 tỷ, bằng 35,0% vốn chủ cổ đông mẹ; vay trên vốn chủ 45,1%, tổng nợ phải trả trên vốn chủ 0,70 lần.

Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh chín tháng là âm 2.963 tỷ đồng: quý I âm 380 tỷ, quý II âm 1.270 tỷ, quý III âm 1.313 tỷ. Cùng kỳ năm trước ba quý cộng lại âm 257 tỷ.

Chín tháng CEO vay thêm 2.700 tỷ, trả gốc 247 tỷ và chi mua sắm tài sản cố định 535 tỷ. Cổ tức tiền mặt đã chi chỉ 0,035 tỷ.

Chi phí lãi vay ghi nhận chín tháng là 29,7 tỷ đồng, tăng 45%. Riêng quý III là 9,8 tỷ, bằng khoảng 1,8% dư nợ bình quân quy năm; lãi vay phát sinh khi xây dựng dự án được tính vào giá trị dự án dở dang theo chuẩn mực kế toán nên chưa hiện đủ trên báo cáo kết quả.

Bảng trên đặt dư nợ cuối quý III vào ba mức lãi suất giả định. Ở 9% một năm, chi phí lãi là 257 tỷ đồng, bằng 100% lợi nhuận trước thuế bốn quý (256 tỷ).

Lãi suất 7%, 9% và 11% là giả định của HODL.VN, không phải lãi suất khoản vay của CEO. Phần chi phí này chuyển dần từ giá trị dự án sang báo cáo kết quả khi dự án bàn giao.

Vốn điều lệ và cổ tức

Vốn góp của CEO Group tăng lên 5.957,8 tỷ đồng vào tháng 07/2026, thêm 283,6 tỷ (28,36 triệu cổ phiếu, 5,0%). Ba năm liền vốn tăng đúng 5,0% mỗi năm: 5.404,1 tỷ (08/2024), 5.674,2 tỷ (09/2025) và 5.957,8 tỷ (07/2026).

Lợi nhuận chưa phân phối giảm từ 354,5 tỷ (quý I) xuống 105,3 tỷ (quý II), ngay trước lần tăng vốn tháng 07/2026, rồi lên 146,2 tỷ quý III. Cổ tức bằng cổ phiếu không làm tiền ra khỏi công ty, nhưng EPS và BVPS bị pha loãng 5,0% mỗi lần.

Cổ đông và thanh khoản

Chủ tịch Hội đồng quản trị CEO Group Đoàn Văn Bình nắm 18,9% vốn (ngày chốt 12/08/2026). Ba cổ đông tiếp theo nắm từ 4,90% đến 4,98%: Công ty Cổ phần Thương mại và Đầu tư Trường Thuận, PYN Elite Fund và ông Phạm Trường Sơn.

Tổng giám đốc là ông Trần Trung Kết. Cổ phiếu tự do chuyển nhượng là 506,4 triệu, bằng 85,0% vốn.

Giá trị khớp trung bình mỗi phiên giảm từ 724 tỷ đồng tháng 10/2025 xuống 59 tỷ tháng 09/2026, rồi 73 tỷ tháng 10/2026. Giá đóng cửa cuối tháng giảm từ 24.190 đồng (10/2025) xuống 10.800 đồng (09/2026).

Hai phiên 04/11 và 05/11 thanh khoản bật lên: 17,92 và 14,32 triệu cổ phiếu, gấp 2,7 và 2,1 lần mức trung bình tháng 10 (6,72 triệu). Giá tăng 7,2% phiên 04/11 lên 11.900 đồng và 1,7% phiên 05/11 lên 12.100 đồng.