Phân tích cổ phiếu HQC Quý 4/2026: Hoạt động lõi lỗ 23,7 tỷ, HDBank thu giữ tài sản bảo đảm

Định giá cổ phiếu HQC Quý 4/2026 bắt đầu từ chất lượng lợi nhuận của CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân (HOSE: HQC), doanh nghiệp phát triển bất động sản nhà ở, khu đô thị và nhà ở xã hội. Chín tháng 2026 Địa ốc Hoàng Quân lãi trước thuế 19,5 tỷ đồng, nhưng hoạt động lõi lỗ 23,7 tỷ và phần lãi đến từ tài chính ròng 35,2 tỷ.

Doanh thu thuần chín tháng là 92,6 tỷ đồng, bằng 7,7% kế hoạch cả năm 1.200 tỷ. Ngày 07/09/2026 HDBank ra quyết định thu giữ 26 thửa đất và quyền tài sản tại một dự án của Hoàng Quân để thu hồi nợ.

Giá đóng cửa phiên 04/11/2026 là 1.880 đồng, vốn hoá 1.178 tỷ đồng, bằng 0,20 lần giá trị sổ sách. Bài đi từ hàng bán bị trả lại, nguồn lợi nhuận và kế hoạch năm sang tài sản, nợ vay, cổ đông, so sánh cùng ngành, định giá và kỹ thuật.

Định giá cổ phiếu HQC: quy mô

CTCP Tư vấn Thương mại Dịch vụ Địa Ốc Hoàng Quân niêm yết trên HOSE với 626,6 triệu cổ phiếu, vốn điều lệ 6.266 tỷ đồng sau đợt hoán đổi nợ tháng 04/2026. Vốn hoá theo giá 1.880 đồng là 1.178 tỷ, bằng 13,1% tổng tài sản 8.960 tỷ và 19,8% vốn chủ cổ đông mẹ 5.959 tỷ.

Quý III/2026 Địa ốc Hoàng Quân ghi doanh thu thuần 22,6 tỷ đồng, tăng 12,4% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế cổ đông mẹ là 2,9 tỷ, giảm 67,0% so với 8,8 tỷ quý III/2025.

Chín tháng lợi nhuận mẹ là 15,7 tỷ, thấp hơn cùng kỳ 13,3%. EPS bốn quý là 108 đồng, trong đó quý IV/2025 đóng góp 52,1 tỷ trên tổng 67,9 tỷ.

Hàng bán bị trả lại

Điểm bất thường nhất trong báo cáo của Địa ốc Hoàng Quân là khoản giảm trừ doanh thu. Năm 2024 doanh thu bán hàng và dịch vụ là 345,7 tỷ đồng nhưng giảm trừ lên 412,2 tỷ, khiến doanh thu thuần âm 66,6 tỷ.

Năm 2025 giảm trừ còn 77,9 tỷ trên doanh thu 147,4 tỷ, tức 52,9%. Doanh thu thuần năm 2019 là 656,3 tỷ.

Chín tháng 2026 doanh thu bán hàng là 126,0 tỷ đồng, tăng 6,3%, còn giảm trừ giảm từ 67,5 tỷ xuống 33,4 tỷ. Doanh thu thuần vì vậy tăng từ 51,0 tỷ lên 92,6 tỷ.

Tỷ lệ giảm trừ biến động mạnh theo quý:

• Quý I/2026: 65,3% (9,8 tỷ trên 15,0 tỷ).
• Quý II/2026: 6,9% (4,8 tỷ trên 69,6 tỷ).
• Quý III/2026: 45,4% (18,8 tỷ trên 41,4 tỷ).

Lãi gộp chín tháng là 12,6 tỷ đồng, bằng 13,6% doanh thu thuần, và quý III chỉ còn 0,6 tỷ so với 5,9 tỷ cùng kỳ.

Lợi nhuận quý III đến từ đâu

Địa ốc Hoàng Quân lãi nhờ tài chính chứ không nhờ bán bất động sản. Chín tháng 2026 lãi gộp 12,6 tỷ đồng, trừ chi phí bán hàng 3,8 tỷ và chi phí quản lý 32,5 tỷ, cho kết quả lõi âm 23,7 tỷ.

Thu nhập tài chính là 67,9 tỷ đồng, chi phí tài chính 32,7 tỷ, nên tài chính ròng cộng 35,2 tỷ, bằng 180% lợi nhuận trước thuế 19,5 tỷ. Lợi nhuận khác cộng thêm 7,3 tỷ.

Lợi nhuận trước thuế quý III giảm từ 10,2 tỷ xuống 3,6 tỷ, tức giảm 6,5 tỷ. Thu nhập tài chính tăng 21,6 tỷ (từ 14,5 tỷ lên 36,1 tỷ) nhưng chi phí tài chính tăng 15,6 tỷ (từ 8,0 tỷ lên 23,6 tỷ).

Các khoản còn lại làm lợi nhuận giảm thêm:

• Lãi gộp giảm 5,3 tỷ, từ 5,9 tỷ xuống 0,6 tỷ.
• Chi phí quản lý tăng 3,7 tỷ, lên 11,3 tỷ.
• Lợi nhuận khác giảm 2,0 tỷ; chi phí bán hàng giảm 1,9 tỷ.

Năm 2025 lợi nhuận mẹ là 70,2 tỷ đồng, trong đó quý IV một mình đạt 52,1 tỷ nhờ thu nhập tài chính 56,0 tỷ và lợi nhuận khác 25,1 tỷ. Mức lợi nhuận đó chưa lặp lại ở ba quý 2026.

Kế hoạch 2026 còn xa

Kế hoạch năm 2026 của Địa ốc Hoàng Quân là doanh thu 1.200 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 90 tỷ. Chín tháng đạt 92,6 tỷ doanh thu (7,7%) và 15,8 tỷ lợi nhuận (17,6%).

Quý IV cần 1.107 tỷ doanh thu, gấp 49 lần quý III, và 74,2 tỷ lợi nhuận, gấp 25,6 lần quý III. Doanh thu thuần cao nhất từ 2021 đến nay là 292,6 tỷ đồng năm 2023.

Các nguồn doanh thu dự kiến năm 2026 gồm:

• Golden City khoảng 500 tỷ đồng.
• Hợp tác đầu tư khoảng 300 tỷ.
• Khu đô thị mới Trà Vinh khoảng 200 tỷ.
• HQC Tân Hương và Golden Grand mỗi dự án khoảng 100 tỷ.

Chiến lược 2026 đến 2030 là phát triển 50.000 căn nhà ở xã hội, mở rộng quỹ đất từ 150 lên 200 ha và cần khoảng 10.000 tỷ đồng vốn vay trung và dài hạn, gấp 9,4 lần nợ vay hiện tại 1.062 tỷ. Ngày 13/05/2026 Chủ tịch Trương Anh Tuấn cho biết doanh nghiệp có khoảng 50 dự án, nhiều dự án vướng pháp lý.

HDBank thu giữ tài sản

Ngày 07/09/2026 Tổng Giám đốc HDBank ra quyết định thu giữ và xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của Địa ốc Hoàng Quân. Các khoản cấp tín dụng liên quan được ký năm 2024, và việc thu giữ bắt đầu từ 8 giờ 30 ngày 25/09/2026 cho tới khi khoản nợ được thanh toán đủ.

Tài sản bảo đảm gồm:

• 18 thửa đất tại Quận 8 cũ, tổng khoảng 2.655 m², chủ yếu thuộc dự án SaiGonRes và khu dân cư Phú Lợi.
• 8 thửa đất tại phường Phú Hữu, Quận 9 cũ, tổng khoảng 1.008 m², mỗi thửa 126 m².
• Quyền tài sản tại dự án nhà ở tại Thạnh Mỹ Lợi (Cát Lái), liên quan 67 căn hộ, loại trừ 35 căn hộ và 4 biệt thự đã bán, chuyển nhượng, cho thuê hoặc hoán đổi.

Giá giảm từ 2.160 đồng phiên 04/09 xuống 1.910 đồng phiên 14/09, tức 11,6%, rồi đi ngang quanh 1.850 đến 2.050 đồng trong các tuần sau. Bài không gán nguyên nhân cho diễn biến giá.

Phải thu và đầu tư tài chính

Tổng tài sản của Địa ốc Hoàng Quân là 8.960 tỷ đồng, gần như không đổi từ cuối 2025 (8.973 tỷ). Bên trong, phải thu giảm 1.825 tỷ (phải thu ngắn hạn từ 3.870 xuống 3.233 tỷ, phải thu dài hạn từ 1.198 xuống 11 tỷ), trong khi đầu tư tài chính tăng 1.826 tỷ.

Đầu tư tài chính ngắn hạn là 327,8 tỷ đồng (từ 0 cuối 2025) và đầu tư dài hạn khác là 1.501,8 tỷ (từ 3,2 tỷ). Hai khoản này bắt đầu xuất hiện trong quý I/2026, cùng quý phải thu dài hạn giảm 1.187 tỷ.

Phần còn lại của bảng cân đối gần như đứng yên:

• Phải thu ngắn hạn 3.233 tỷ đồng, bằng 36,1% tổng tài sản, trong đó trả trước cho người bán 1.823 tỷ.
• Hàng tồn kho 1.477 tỷ, tăng 0,4% từ cuối 2025.
• Đầu tư vào công ty liên kết 2.348 tỷ, bằng 26,2% tổng tài sản.

Hàng tồn kho chủ yếu là chi phí dở dang của dự án, nên giá trị phụ thuộc tiến độ pháp lý. Bài Hàng tồn kho bất động sản giải thích cách đọc khoản mục này.

Nợ vay và lãi vay

Nợ vay của Địa ốc Hoàng Quân giảm từ 1.736 tỷ đồng quý I/2025 xuống 1.062 tỷ cuối quý III/2026, gồm 801 tỷ vay ngắn hạn và 261 tỷ vay dài hạn. Nợ vay bằng 0,18 lần vốn chủ, và tổng nợ phải trả 2.981 tỷ giảm 15,1% từ đầu năm.

Điểm đáng chú ý là khả năng trả: tiền chỉ 24,3 tỷ đồng, vay ngắn hạn gấp 33 lần tiền. Đầu tư tài chính ngắn hạn 327,8 tỷ chưa đủ trả vay ngắn hạn.

Chi phí lãi vay quý III là 23,0 tỷ đồng, gấp 5,5 lần quý II (4,2 tỷ) dù nợ vay giảm từ 1.127 xuống 1.062 tỷ. Chín tháng lãi vay 32,0 tỷ, thấp hơn 56,8 tỷ cùng kỳ.

Nếu giữ nhịp quý III, lãi vay cả năm khoảng 92 tỷ đồng, so với 56,2 tỷ bốn quý gần nhất. Hệ số khả năng trả lãi (lợi nhuận trước thuế cộng lãi vay chia lãi vay) chín tháng là 1,61 lần và quý III chỉ 1,16 lần; bài Khả năng thanh toán lãi vay là gì nêu cách tính.

Hoán đổi nợ thành cổ phiếu

Tháng 04/2026 Địa ốc Hoàng Quân phát hành riêng lẻ 50 triệu cổ phiếu để hoán đổi 500 tỷ đồng nợ, nâng vốn điều lệ từ 5.766 lên 6.266 tỷ. Giá phát hành 10.000 đồng, gấp 3,1 lần giá đóng cửa 10/12/2025 (3.200 đồng) và 5,3 lần giá hiện tại; cổ phiếu hạn chế chuyển nhượng một năm.

Bốn chủ nợ tham gia:

• CTCP Đầu tư Hải Phát (HPX): 212 tỷ đồng đổi lấy 21,2 triệu cổ phiếu.
• Ông Trương Anh Tuấn, Chủ tịch: 236 tỷ, 23,6 triệu cổ phiếu.
• Bà Nguyễn Thị Diệu Phương: 33 tỷ, 3,3 triệu cổ phiếu.
• CTNHH Tư vấn Thiết kế Xây dựng VDC: 19 tỷ, 1,9 triệu cổ phiếu.

Vốn góp 6.266 tỷ, lãi chưa phân phối 148 tỷ và quỹ 7 tỷ cộng lại 6.422 tỷ, cao hơn vốn chủ 5.979 tỷ là 442 tỷ, nên các khoản vốn khác của Địa ốc Hoàng Quân cộng lại đang âm. Giá trị sổ sách mỗi cổ phiếu là 9.510 đồng, thấp hơn mệnh giá 10.000 đồng.

Dòng tiền kinh doanh

Dòng tiền kinh doanh của Địa ốc Hoàng Quân âm 1.711 tỷ đồng năm 2024 và âm 129 tỷ năm 2025. Chín tháng 2026 dòng tiền dương 89,3 tỷ, so với âm 305,7 tỷ cùng kỳ.

Quý I/2026 dòng tiền kinh doanh dương 66,7 tỷ đồng, quý II dương 13,9 tỷ và quý III dương 8,6 tỷ. Mức dương thu hẹp dần qua ba quý, và bài không dùng DCF vì dòng tiền hai năm trước quá lệch.