Phân tích cổ phiếu C69 Quý 4/2026: Lợi nhuận khác 24,6 tỷ đồng chiếm 68,9% lợi nhuận trước thuế quý III

Định giá cổ phiếu C69 Quý 4/2026 phải bắt đầu bằng việc tách khoản bồi thường đất 25,3 tỷ đồng khỏi lợi nhuận quý III của Công ty Cổ phần Xây dựng 1369 (HNX: C69), doanh nghiệp xây lắp, kinh doanh bất động sản, đại lý xe ô tô và bán buôn đá. Lợi nhuận khác 24,6 tỷ đồng chiếm 68,9% lợi nhuận trước thuế 35,7 tỷ.

Doanh thu thuần quý III giảm 15,5% xuống 145,5 tỷ đồng, nhưng lợi nhuận sau thuế tăng từ 7,3 tỷ lên 27,9 tỷ. Giá cổ phiếu 16.600 đồng thấp hơn đỉnh đóng cửa 52 tuần 15,1%.

Quy mô và mảng kinh doanh

Công ty Cổ phần Xây dựng 1369 (HNX: C69) có vốn điều lệ 618,0 tỷ đồng, tương ứng 61,80 triệu cổ phiếu, không có cổ phiếu quỹ; trụ sở tại Hải Phòng, 202 nhân viên tại 30/09/2026. Giá đóng cửa ngày 10/11/2026 là 16.600 đồng, vốn hoá 1.025,9 tỷ đồng.

Thuyết minh BCTC quý III/2026 ghi bốn hoạt động chính:

• Xây dựng công trình công nghiệp, thủy lợi.
• Bán buôn khoáng sản đá đã qua chế biến.
• Thuê và cho thuê máy móc, thiết bị xây dựng.
• Kinh doanh bất động sản, cho thuê bất động sản đầu tư.

Nhóm công ty gồm công ty mẹ và bốn công ty con hợp nhất:

Doanh thu giảm, lãi gộp tăng

Doanh thu thuần của Xây dựng 1369 quý III/2026 là 145,5 tỷ đồng, giảm 15,5% so với 172,2 tỷ cùng kỳ; công ty giải trình nguyên nhân chủ yếu là doanh thu của công ty con Toàn Thắng sụt giảm. Chín tháng doanh thu thuần đạt 552,8 tỷ, giảm 8,1% so với 601,5 tỷ.

Lãi gộp quý III tăng 18,1% lên 18,9 tỷ đồng, biên lãi gộp 13,0% so với 9,3% cùng kỳ. Chín tháng lãi gộp tăng 38,2% lên 69,6 tỷ, biên 12,6% so với 8,4%; bốn quý gần nhất doanh thu thuần là 861,0 tỷ và lãi gộp 87,3 tỷ.

Loại lợi nhuận khác, lợi nhuận trước thuế chín tháng là 46,7 tỷ đồng, giảm 5,9% so với 49,6 tỷ cùng kỳ.

Doanh thu theo mảng

Xây dựng 1369 ghi nhận doanh thu theo năm mảng, và hai mảng đóng góp ngược chiều nhau: hàng hóa chiếm 56,9% doanh thu quý III nhưng lỗ gộp 2,0 tỷ đồng, còn bất động sản chiếm 16,6% doanh thu và tạo 56,7% lãi gộp.

Doanh thu hàng hóa giảm 35,8% xuống 82,8 tỷ đồng, tỷ trọng từ 74,9% xuống 56,9%. Doanh thu xây dựng tăng gấp 9,8 lần lên 18,4 tỷ, từ nền 1,9 tỷ cùng kỳ.

Lợi nhuận khác chiếm 68,9%

Lợi nhuận khác của Xây dựng 1369 quý III/2026 là 24,6 tỷ đồng, từ mức gần bằng 0 cùng kỳ, nên lợi nhuận trước thuế tăng từ 9,3 tỷ lên 35,7 tỷ. Phần lợi nhuận trước thuế ngoài khoản này là 11,1 tỷ, tăng 19,2% so với 9,3 tỷ.

Nguồn gốc khoản này nằm trong thuyết minh: dự án hạ tầng khu dân cư thôn Cả Đồng Côi (huyện Thuận Thành, Bắc Ninh) có 11 lô đất thuộc diện quy hoạch bị Nhà nước thu hồi. Quyết định số 3992/QĐ-UBND ngày 17/07/2026 của Ủy ban nhân dân phường Thuận Thành hỗ trợ, bồi thường 39,7 tỷ đồng.

Công ty giảm giá trị hàng tồn kho tương ứng 14,5 tỷ đồng chi phí của 11 lô đất, phần còn lại 25,3 tỷ đồng ghi vào thu nhập khác. Sau thuế suất 20,0%, khoản này là khoảng 20,2 tỷ, bằng 71,8% lợi nhuận sau thuế cổ đông công ty mẹ quý III (28,2 tỷ).

Chỉ tiêu 2026 và mức hoàn thành

Đại hội đồng cổ đông ngày 20/06/2026 thông qua chỉ tiêu năm 2026 của Xây dựng 1369: doanh thu hợp nhất 1.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 80 tỷ. Lợi nhuận sau thuế chín tháng 57,2 tỷ đồng bằng 71,5% chỉ tiêu, nên quý IV cần thêm 22,8 tỷ.

Quý IV cần doanh thu 447,2 tỷ đồng, gấp 1,45 lần quý IV/2025 (308,3 tỷ) và thấp hơn quý IV/2024 (457,7 tỷ) 2,3%. Lợi nhuận sau thuế quý IV/2025 là 4,1 tỷ, nên mức 22,8 tỷ gấp 5,6 lần.

Hàng tồn kho và dự án

Hàng tồn kho của Xây dựng 1369 là 1.010,6 tỷ đồng tại 30/09/2026, tăng 6,2% so với 951,3 tỷ đầu năm, bằng 61,4% tổng tài sản và 1,39 lần vốn chủ sở hữu thuộc cổ đông công ty mẹ. Chi phí sản xuất kinh doanh dở dang là 961,6 tỷ, hàng hóa 37,2 tỷ và nguyên vật liệu 11,7 tỷ; không trích dự phòng giảm giá.

Ba dự án lớn nhất chiếm 91,2% hàng tồn kho:

• Thái Học - Bình Giang (Hải Dương): 593,3 tỷ đồng, tăng từ 490,4 tỷ đầu năm; liên danh 50/50 với Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng và Thương mại Hưng Phát HD, Xây dựng 1369 là đại diện liên danh.
• Do Nha (Bắc Ninh): 213,9 tỷ, gồm chi phí quyền sử dụng đất, tư vấn, quản lý giám sát và lãi vay.
• Nghĩa Đức (Lâm Đồng): 114,7 tỷ, không đổi so với đầu năm.

Khoản phải trả Hưng Phát HD tăng từ 93,7 tỷ lên 147,4 tỷ đồng, ghi trong phải trả ngắn hạn khác, là phần vốn đối tác chuyển cho dự án Thái Học. Dự án Thôn Cả (Bắc Ninh) còn 3,8 tỷ, giảm từ 43,4 tỷ sau khi hạch toán 11 lô đất bị thu hồi.

Vay nợ và dòng tiền

Vay và nợ thuê tài chính của Xây dựng 1369 là 451,0 tỷ đồng tại 30/09/2026, so với 171,8 tỷ cuối quý III/2025 và 426,3 tỷ cuối năm 2025. Tiền cộng đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn ngắn hạn là 192,6 tỷ, thấp hơn vay nợ 258,4 tỷ.

Vay nợ bằng 0,62 lần vốn chủ sở hữu thuộc cổ đông công ty mẹ (729,3 tỷ) và 0,50 lần vốn chủ sở hữu hợp nhất (906,1 tỷ). Tài sản ngắn hạn 1.258,2 tỷ gấp 1,83 lần nợ ngắn hạn 687,0 tỷ; chi phí lãi vay bốn quý là 10,9 tỷ đồng.

Vay dài hạn Vietinbank 50,4 tỷ đồng gồm hợp đồng mua ô tô năm 2024 (lãi suất 8,3%, 36 tháng) và hợp đồng ngày 09/06/2026 của công ty con tài trợ dự án Cụm công nghiệp Yến Châu (lãi suất 11% mỗi năm, kỳ hạn 84 tháng, ân hạn 24 tháng). Vay ngắn hạn ngân hàng lãi suất 7,0% đến 10,4%, bảo đảm bằng tài sản của nhóm công ty và các cá nhân là bên liên quan.

Dòng tiền kinh doanh bốn quý gần nhất âm 272,6 tỷ đồng, trong đó quý III/2026 dương 21,5 tỷ. Quý II/2026 công ty chi 101,6 tỷ cho tài sản cố định và xây dựng cơ bản dở dang, chủ yếu là dự án Yến Châu (99,5 tỷ tại 30/09/2026).

Phát hành thêm và mua doanh nghiệp

Nghị quyết Đại hội đồng cổ đông ngày 20/06/2026 cho phép Xây dựng 1369 phát hành tối đa 30 triệu cổ phiếu giá 10.000 đồng, thu tối đa 300 tỷ đồng, trong năm 2026. Giá phát hành thấp hơn giá 16.600 đồng là 39,8%; nếu phát hành đủ, số cổ phiếu tăng 48,5% từ 61,80 triệu lên 91,80 triệu.

Phương án gồm hai đợt:

• Chào bán riêng lẻ tối đa 20 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chuyên nghiệp.
• Chào bán tối đa 10 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, sau khi Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chấp thuận.

Kế hoạch sử dụng vốn gồm 291 tỷ đồng cho mua doanh nghiệp và 9 tỷ đồng trả nợ gốc vay ngân hàng. Ba đối tượng đang xem xét là Công ty Cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Thăng Long 369, Công ty TNHH Tân Hưng và Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Hoàng Thuận Lộc.

Công ty đã mua 6,65 triệu cổ phiếu (19,00%) Hoàng Thuận Lộc với giá 66,5 tỷ đồng; Hoàng Thuận Lộc có vốn điều lệ 350 tỷ. Xây dựng 1369 cũng đặt cọc 18,9 tỷ cho Tân Hưng về dự án Cụm công nghiệp phía Tây Việt Hòa (Hải Dương), tổng vốn đầu tư 731,4 tỷ, đang giải phóng mặt bằng.

Danh mục đầu tư vào đơn vị khác tại 30/09/2026:

Sunfeel Việt Nam (sản xuất tơ lụa) lỗ 3,3 tỷ đồng trong chín tháng, và Xây dựng 1369 cho công ty này vay 20,0 tỷ cộng 0,9 tỷ lãi, lãi suất 8% đến 10%. Khoản đầu tư 5% vào Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Sứ Hải Dương (68,3 tỷ đầu năm) không còn trong danh mục.