Phân tích cổ phiếu HD2 Quý 4/2026: Tồn kho chiếm 65% tài sản, nợ vay gấp 1,2 lần vốn chủ

Định giá cổ phiếu HD2 Quý 4/2026 bắt đầu từ tồn kho 232,7 tỷ đồng của CTCP Đầu tư Phát triển Nhà HUD2 (UPCoM: HD2), doanh nghiệp phát triển khu đô thị, khu dân cư và thi công xây dựng; khoản này bằng 65,2% tổng tài sản 356,9 tỷ. Vay và nợ thuê tài chính 147,5 tỷ đồng, gấp 1,21 lần vốn chủ sở hữu 121,6 tỷ.

Giá cổ phiếu 8.300 đồng thấp hơn đỉnh đóng cửa 52 tuần 51,2%, và mỗi phiên chỉ khớp khoảng 900 cổ phiếu. Cảnh báo biến động giá: từ 12/10 tới 26/10/2026 giá đóng cửa tăng 63,9% từ 6.100 lên 10.000 đồng, rồi giảm 27,0% về 7.300 đồng ngày 05/11, với khối lượng mỗi phiên từ 0 tới 4.700 cổ phiếu.

Quy mô và lĩnh vực của HD2

CTCP Đầu tư Phát triển Nhà HUD2 (UPCoM: HD2) có vốn điều lệ 89,6 tỷ đồng, tương ứng 8.962.353 cổ phiếu, không có cổ phiếu quỹ; Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị (HUD) sở hữu 51%. Giá đóng cửa ngày 06/11/2026 là 8.300 đồng, vốn hoá 74,4 tỷ đồng, bằng 61,2% vốn chủ sở hữu.

Ngành nghề kinh doanh ghi trong BCTC kiểm toán năm 2025:

• Lập và quản lý dự án đầu tư phát triển khu đô thị, khu công nghiệp.
• Kinh doanh bất động sản, phát triển nhà, hạ tầng kỹ thuật đô thị và khu công nghiệp.
• Thi công công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, hạ tầng kỹ thuật.
• Kinh doanh vật liệu xây dựng, xây dựng nhà ở, dịch vụ chăm sóc cảnh quan.
• Quản lý vận hành nhà chung cư và hoạt động cơ sở thể thao.

Doanh thu năm 2025 của HUD2 chia hai mảng: bất động sản 161,5 tỷ đồng (92,9%) và xây lắp 12,4 tỷ (7,1%). Công ty có 51 lao động tại 31/12/2025; số liệu tài chính trong bài là số dư 31/12/2025 theo BCTC kiểm toán.

Giá HD2 và thanh khoản

Cổ phiếu HD2 của HUD2 đóng cửa 8.300 đồng ngày 06/11/2026, thấp hơn đỉnh đóng cửa 52 tuần 17.000 đồng (08/12/2025) 51,2% và thấp hơn đỉnh chu kỳ 32.600 đồng (15/03/2024) 74,5%. Từ đầu năm giá giảm 45,0% từ 15.100 đồng, trong khi VN-Index giảm 3,3%.

Từ 08/10 tới 12/10/2026 giá giảm 23,8% từ 8.000 xuống 6.100 đồng; từ 12/10 tới 26/10 giá tăng 63,9% lên 10.000 đồng. Riêng năm phiên từ 20/10 tới 26/10 khớp tổng cộng 1.800 cổ phiếu, giá tăng 44,9% từ 6.900 đồng.

Từ 26/10 tới 05/11 giá giảm 27,0% về 7.300 đồng, rồi tăng 13,7% lên 8.300 đồng ngày 06/11 với 100 cổ phiếu khớp. Bài viết không đưa ra nguyên nhân cho các nhịp này vì không có dữ kiện kiểm chứng được.

Khối lượng khớp trung bình 20 phiên gần nhất là 915 cổ phiếu, tương ứng 6,4 triệu đồng mỗi phiên; 8 trong 60 phiên gần nhất không khớp cổ phiếu nào. Cổ phiếu tự do chuyển nhượng là 3,58 triệu (40,0% số cổ phiếu).

Tháng 10/2026 khớp trung bình bằng 0,02% số cổ phiếu tự do chuyển nhượng mỗi phiên.

Kết quả kinh doanh năm 2025

Doanh thu thuần của CTCP Đầu tư Phát triển Nhà HUD2 năm 2025 là 173,9 tỷ đồng, tăng 12,2% so với 155,0 tỷ năm 2024. Lợi nhuận sau thuế tăng 37,8% lên 12,1 tỷ đồng, cao nhất trong bảy năm từ 2019 tới 2025.

Doanh thu của HUD2 phụ thuộc thời điểm giao đất và nghiệm thu: năm 2016 đạt 322,8 tỷ đồng, năm 2020 chỉ 0,4 tỷ. Báo cáo thường niên 2025 ghi doanh thu năm 2025 chủ yếu từ dự án Khu dân cư Thôn Mầu (161,5 tỷ), phần xây lắp từ đường ĐT.292 và đường từ trung tâm y tế huyện Lạng Giang đi Mỹ Hà.

Biên lãi gộp giảm từ 40,7% xuống 33,8%. Mảng bất động sản có biên gộp 39,1% (năm 2024: 41,9%), còn mảng xây lắp có giá vốn 16,8 tỷ đồng cao hơn doanh thu 12,4 tỷ, tức lỗ gộp 4,4 tỷ.

Lãi gộp giảm 4,3 tỷ đồng nhưng chi phí tài chính giảm 5,5 tỷ, trong đó lãi vay giảm 40,4% từ 17,2 tỷ xuống 10,2 tỷ. Lợi nhuận trước thuế vì vậy tăng 3,6 tỷ lên 16,2 tỷ đồng.

Tồn kho và hai dự án chính

Hàng tồn kho của CTCP Đầu tư Phát triển Nhà HUD2 là 232,7 tỷ đồng tại 31/12/2025, bằng 65,2% tổng tài sản; toàn bộ là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang, không có dự phòng. Hai dự án chiếm 95,6% giá trị này.

Khu dân cư Thôn Mầu (xã Thái Đảo, huyện Lạng Giang, nay thuộc tỉnh Bắc Ninh) rộng 11,3 ha, tổng vốn đầu tư 357,6 tỷ đồng, chấp thuận đầu tư ngày 26/07/2021. Đây là dự án đối ứng của dự án nâng cấp đường ĐT.292 theo hợp đồng xây dựng chuyển giao (BT) trị giá 130,8 tỷ đồng; Ủy ban nhân dân tỉnh Bắc Giang phê duyệt quyết toán ngày 21/05/2025.

Giá vốn kinh doanh bất động sản năm 2025 là 98,3 tỷ đồng. Phải thu Ủy ban nhân dân huyện Lạng Giang 29,0 tỷ đồng, bằng 81,2% phải thu khách hàng, là khối lượng BT đã nghiệm thu chờ thanh toán.

Phần Thôn Mầu còn lại sau thanh toán BT khoảng 3,2 ha đất ở, ước phải nộp tiền sử dụng đất khoảng 450 tỷ đồng và tạo doanh thu trên 600 tỷ. Báo cáo thường niên 2025 ghi Bộ Tài chính đã trình Chính phủ nghị quyết tháo gỡ vướng mắc cho các dự án BT chuyển tiếp, theo hướng giao toàn bộ đất cho nhà đầu tư và nộp tiền sử dụng đất chênh lệch.

Khu đô thị số 1, đường Lê Hồng Phong, thành phố Sông Công (phường Bách Quang, phường Bá Xuyên, tỉnh Thái Nguyên) rộng 12,206 ha, tổng mức đầu tư 432,46 tỷ đồng, dân số khoảng 2.000 người. HUD2 góp 30% và Công ty Cổ phần Liên doanh HT Việt Nam góp 70% theo hợp đồng hợp tác ngày 22/01/2024; tiến độ được điều chỉnh tới hết quý IV/2026.

Năm 2025 dự án hoàn thành giải phóng mặt bằng và giao đất đợt 1, tương ứng 71% diện tích. Tiền sử dụng đất giai đoạn 1 là 142 tỷ đồng, đã nộp 80 tỷ, và 62 tỷ nộp tiếp đầu năm 2026; tài sản hình thành từ dự án bảo đảm cho khoản vay dài hạn 50 tỷ đồng của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV).

Vay nợ và dòng tiền

CTCP Đầu tư Phát triển Nhà HUD2 có vay và nợ thuê tài chính 147,5 tỷ đồng tại 31/12/2025, giảm 14,3% so với 172,2 tỷ cuối năm 2024 và gấp 1,21 lần vốn chủ 121,6 tỷ. Tiền 59,6 tỷ đồng nên nợ vay ròng là 87,9 tỷ, bằng 0,72 lần vốn chủ.

Vay nợ theo bên cho vay:

Vay cá nhân là 92,7 tỷ đồng, chiếm 62,8% dư nợ, kỳ hạn từ 12 tháng trở xuống, lãi suất 13% mỗi năm theo nghị quyết Hội đồng quản trị. Chi phí lãi vay năm 2025 là 10,2 tỷ đồng, bằng 63,0% lợi nhuận trước thuế; lợi nhuận trước thuế và lãi vay gấp 2,6 lần lãi vay.

Hợp đồng tín dụng ngày 31/12/2025 với BIDV cho dự án Sông Công có hạn mức vay và bảo lãnh tối đa 300 tỷ đồng, không quá 52,6% tổng mức đầu tư, kỳ hạn vay 48 tháng; dư nợ cuối năm là 50 tỷ. Nợ dài hạn còn có 53,6 tỷ đồng phải trả Công ty Cổ phần Liên doanh HT Việt Nam, năm 2024 bằng 0.

Dòng tiền kinh doanh năm 2025 là +71,7 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế 12,1 tỷ. Chênh lệch chủ yếu đến từ khoản phải trả tăng 56,5 tỷ và phải thu giảm 12,2 tỷ; công ty vay mới 121,4 tỷ, trả gốc 146,1 tỷ, và tiền cuối năm tăng từ 14,0 tỷ lên 59,6 tỷ.

Kế hoạch 2026 và hạn chế vốn

Báo cáo thường niên 2025 của HUD2 đặt kế hoạch năm 2026 với tổng doanh thu 201,9 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 16,46 tỷ và lợi nhuận sau thuế 12,06 tỷ. Lợi nhuận sau thuế kế hoạch gần bằng mức 12,05 tỷ đã thực hiện năm 2025.

Báo cáo đề xuất giữ lại lợi nhuận chưa phân phối và tạm dừng chia cổ tức năm 2025 để tăng vốn điều lệ, dự kiến hoàn thành thủ tục và phương án tăng vốn trong năm 2026. Kế hoạch doanh thu 2026 và 2027 dựa vào việc giao đất thanh toán BT đợt 3 (giá trị còn lại 29,9 tỷ đồng) và phần đất còn lại của Thôn Mầu.

Vốn chủ 121,6 tỷ đồng là hạn chế lớn nhất của kế hoạch tăng trưởng. Báo cáo thường niên ghi dự án khu đô thị mới thường có tổng mức đầu tư từ khoảng 750 tới trên 1.000 tỷ đồng và yêu cầu vốn chủ của nhà đầu tư tối thiểu 15% tới 20%, nên HUD2 không đủ điều kiện độc lập tham gia đấu thầu mà phải liên danh, liên kết.

Dự án mới công ty đang nghiên cứu:

• Khu đô thị kết hợp cải tạo chỉnh trang 20,68 ha tại thị xã Duy Tiên, nay thuộc tỉnh Ninh Bình, đang trong giai đoạn đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.
• Cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ số 95 Láng Hạ, Hà Nội.
• Một khu đô thị quy mô 20,8 ha (đề xuất) và một dự án nhà ở xã hội khoảng 4,5 ha tại tỉnh Bắc Ninh.

Báo cáo ước doanh thu còn lại của Thôn Mầu khoảng 600 tỷ đồng cho các năm 2026 và 2027, và trên 1.000 tỷ đồng cho giai đoạn 2028 tới 2030 nếu đủ vốn đấu thầu và đầu tư các dự án theo kế hoạch.