Phân tích cổ phiếu SZL Quý 4/2026: Lãi quý III tăng 113,5% nhờ cổ tức 35,9 tỷ đồng, chi đầu tư vượt dòng tiền

Định giá cổ phiếu SZL Quý 4/2026 bắt đầu từ lợi nhuận quý III của Công ty Cổ phần Sonadezi Long Thành (HOSE: SZL), doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp, cho thuê nhà xưởng, cung cấp nước sạch và xử lý nước thải: lợi nhuận sau thuế tăng 113,5% lên 69,9 tỷ đồng, trong đó cổ tức nhận được là 35,9 tỷ đồng.

Không kể cổ tức, lợi nhuận trước thuế quý III tăng 3,6% lên 42,6 tỷ đồng. Chín tháng 2026 chi mua sắm tài sản cố định và bất động sản đầu tư là 309,4 tỷ đồng, vượt dòng tiền kinh doanh 263,5 tỷ.

Quy mô và mô hình kinh doanh

Công ty Cổ phần Sonadezi Long Thành (HOSE: SZL) có vốn điều lệ 489,6 tỷ đồng sau đợt phát hành cổ phiếu trả cổ tức tháng 10/2026, tương ứng 48,96 triệu cổ phiếu, trong đó 48,20 triệu cổ phiếu đang lưu hành. Giá đóng cửa ngày 09/11/2026 là 27.600 đồng, vốn hoá 1.330,3 tỷ đồng.

Sonadezi Long Thành thành lập ngày 18/08/2003 với vốn 50 tỷ đồng và là công ty con của Tổng Công ty Cổ phần Phát triển Khu Công nghiệp (UPCoM: SNZ), cổ đông nắm 52,75% vốn. Công ty không có công ty con, nên BCTC là báo cáo của chính công ty; hai khoản đầu tư vào công ty liên kết ghi theo giá gốc 104,5 tỷ đồng.

Hồ sơ công ty ghi các nhóm ngành nghề sau:

• Khảo sát, thiết kế, đầu tư, xây dựng và kinh doanh dịch vụ hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, nhà ở, nhà cho thuê.
• Cho thuê nhà xưởng, văn phòng, kho ngoại quan.
• Tư vấn lập và triển khai dự án kinh doanh cho doanh nghiệp.
• Xây dựng công trình công nghiệp, dân dụng, cầu đường; giám sát thi công.

Báo cáo thường niên 2025 của Sonadezi Long Thành liệt kê các tài sản chính:

• KCN Long Thành (Đồng Nai): 486,91 ha, đã cho thuê 299,16 ha, tỷ lệ lấp đầy khoảng 93%, thu hút 136 dự án với vốn đăng ký hơn 1.987 triệu USD.
• Nhà xưởng cho thuê: 83 nhà xưởng tại KCN Long Thành (72 đã khai thác, 4 đang xây) và 16 nhà xưởng tại KCN Châu Đức (9 đã khai thác).
• Cụm công nghiệp Long Phước 1: 75 ha đang xây dựng hạ tầng.
• Dịch vụ KCN: cấp nước sạch công suất 30.000 m3 mỗi ngày đêm, nhà máy xử lý nước thải tập trung 25.000 m3 mỗi ngày đêm, cửa hàng xăng dầu và trạm sạc điện.
• KCN Tân Đức: hợp đồng thuê lại 59.922,1 m2 đất với Công ty Cổ phần Sonadezi Bình Thuận, ký ngày 28/11/2025.

Lợi nhuận sau thuế bốn quý gần nhất gấp 1,7 lần năm 2023, trong khi doanh thu tăng 31,9%.

Doanh thu quý III tăng 12,5%

Doanh thu thuần của Sonadezi Long Thành quý III/2026 là 152,5 tỷ đồng, tăng 12,5% so với 135,6 tỷ quý III/2025. Chín tháng doanh thu là 449,4 tỷ đồng, tăng 11,7% so với 402,3 tỷ.

Lãi gộp quý III tăng 15,8% lên 59,5 tỷ đồng, biên lãi gộp 39,0% so với 37,9% cùng kỳ. Thuyết minh BCTC cho thấy lãi gộp tập trung ở một mảng:

Nhà xưởng KCN Long Thành chiếm 41,4% doanh thu nhưng 77,5% lãi gộp. Xăng dầu tăng 9,2 tỷ đồng, bằng 54,1% mức tăng doanh thu 16,9 tỷ của cả công ty, nhưng chỉ thêm 0,1 tỷ lãi gộp.

Nhà xưởng KCN Châu Đức đổi từ lỗ gộp 2,2 tỷ đồng quý III/2025 sang lãi gộp 0,3 tỷ. Nước sạch và xử lý nước thải cùng chiếm 25,4% doanh thu nhưng chỉ 8,3% lãi gộp.

Lãi quý III tăng 113,5% nhờ cổ tức

Lợi nhuận trước thuế của Sonadezi Long Thành quý III/2026 là 78,5 tỷ đồng, tăng 90,7% so với 41,1 tỷ; lợi nhuận sau thuế tăng 113,5% lên 69,9 tỷ đồng, cao nhất trong bảy quý. Cổ tức nhận được 35,9 tỷ đồng, quý III/2025 không có khoản này.

Cổ tức bằng 96,1% mức tăng lợi nhuận trước thuế. Không kể cổ tức, lợi nhuận trước thuế quý III là 42,6 tỷ đồng, tăng 3,6%; chín tháng là 121,5 tỷ, tăng 4,6% so với 116,1 tỷ.

Chi phí quản lý quý III tăng 52,5% lên 15,6 tỷ đồng, trong đó chi phí nhân viên quản lý tăng từ 6,7 tỷ lên 11,4 tỷ. Chín tháng 2026 lợi nhuận sau thuế là 132,6 tỷ đồng, tăng 42,0% so với 93,4 tỷ.

Báo cáo thường niên 2025 của Sonadezi Long Thành đặt kế hoạch 2026 như sau, so với kết quả chín tháng:

Kế hoạch cổ tức 2026 là 20%. Lợi nhuận sau thuế chín tháng đã đạt 89,6% kế hoạch cả năm, trong đó cổ tức quý III là 35,9 tỷ đồng.

Doanh thu chờ phân bổ 762 tỷ đồng

Cuối quý III/2026 Công ty Cổ phần Sonadezi Long Thành có doanh thu chờ phân bổ 762,2 tỷ đồng, bằng 32,2% nguồn vốn và 97,2% vốn chủ sở hữu 784,2 tỷ. Đó là tiền thuê mặt bằng, thuê đất và phí quản lý khách hàng đã trả trước, ghi vào doanh thu dần theo thời gian thuê: 719,3 tỷ ở nợ dài hạn và 42,9 tỷ ở nợ ngắn hạn.

Nợ vay của Sonadezi Long Thành vẫn thấp so với vốn chủ. Các khoản chính của nguồn vốn:

• Nợ vay 306,4 tỷ đồng (ngắn hạn 110,0 tỷ, dài hạn 196,3 tỷ), bằng 0,39 lần vốn chủ và tăng 46,2% so với 209,5 tỷ cuối 2025.
• Tiền 171,2 tỷ đồng, nên nợ vay trừ tiền là 135,1 tỷ.
• Nhận ký quỹ, ký cược dài hạn 147,0 tỷ đồng.
• Khoản phải trả khác dài hạn 152,0 tỷ đồng là lợi nhuận giữ lại sau quyết toán chi phí hạ tầng của diện tích đất đã ghi doanh thu một lần tại KCN Long Thành giai đoạn 2004 đến 2008; Đại hội đồng cổ đông 2020 cho phân bổ 5,85 tỷ đồng mỗi năm từ 2019 tới 2053.
• Phải trả cổ tức 70,4 tỷ đồng, chưa chi tới cuối quý III.

Chi phí lãi vay chín tháng là 4,3 tỷ đồng, so với 2,8 tỷ cùng kỳ năm trước.

Chi đầu tư vượt dòng tiền

Dòng tiền kinh doanh của Sonadezi Long Thành chín tháng 2026 là 263,5 tỷ đồng, gấp 2,0 lần lợi nhuận sau thuế 132,6 tỷ, nhờ khấu hao 67,5 tỷ và các khoản phải trả tăng 162,2 tỷ, trong đó doanh thu chờ phân bổ tăng 81,2 tỷ. Chi mua sắm tài sản cố định và bất động sản đầu tư là 309,4 tỷ đồng, gấp 2,2 lần cùng kỳ năm trước.

Xây dựng cơ bản dở dang cuối quý III là 407,0 tỷ đồng, trong đó cụm công nghiệp Long Phước 344,7 tỷ (295,9 tỷ cuối 2025). Bất động sản đầu tư 641,9 tỷ đồng, tăng 117,1 tỷ so với 524,8 tỷ cuối 2025.

Trả trước cho người bán ngắn hạn tăng từ 14,2 tỷ lên 72,6 tỷ đồng. Chi mua sắm chín tháng bằng 58,9% kế hoạch đầu tư xây dựng cơ bản cả năm 525,7 tỷ.